법 테두리 안에 들어온 권리금, 임차인 보호 강화하지만 실효성은 미지수

임대인 재산권 침해 및 임대료 인상, 이면계약 등 부작용 우려

인천 송도 지역 내 상가(해당 사진은 기사와 관련 없음).[아주경제 DB]

아주경제 이명철 기자 =​정부가 상가 권리금을 제도권 내로 끌어들임으로써 상가 임대차시장이 변환점을 맞게 됐다. 그동안 법 테두리 밖에 있어 억울하게 피해를 당해도 구제를 받지 못하던 상가 임차인의 권리를 보호한다는 취지에서다.

이렇게 되면 임차인의 권리가 강화되고 상가 임대차시장도 선진화할 것으로 정부는 예상했다. 반면 임차인의 권리를 우선하게 돼 정작 상가 주인인 임대인의 재산권을 침해하는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다. 권리금이 명확해지면서 임대인의 임대료 인상이나 이면계약 등 편법 가능성도 제기된다.

지하경제 양성화라는 목표 달성을 위해 권리금 시장의 정확한 현황 파악도 없이 성급하게 정책을 추진하는 것 아니냐는 지적을 피할 수 없을 전망이다.

23일 정부가 발표한 상가 권리금 보호 방안을 보면 권리금 회수 기회를 법으로 보호할 수 있도록 했다.

환산보증금 규모와 관계없이 모든 임차인은 임대인이 바뀌어도 5년간의 계약기간을 보장했다. 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 체결해야 하고 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상 책임을 묻도록 했다. 임차인 권리금 피해 예방 및 구제를 위해 표준계약서와 신용보험도 도입한다.

정부는 5년 계약 보장을 통해 약 218만명의 임차인의 대항력이 강화될 것으로 봤다. 상가권리금 보호 제도는 임차인 120만명의 임차상인 권리금(평균 2748만원) 보호 받을 것으로 기대했다.

하지만 이 같은 권리금 보호 조치가 임대인 재산권에 대한 과도한 간섭 아니냐는 지적도 적지 않다. 만약 임차인과 계약 종료 후 임대인이 직접 영업을 하려고 하면 오히려 임차인에게 권리금을 줘야하는 애매한 상황도 발생할 수도 있다는 것이다. 이에 따른 임대료 상승 등의 부작용도 우려된다.

박대원 상가정보연구소 소장은 “정당한 임대차계약을 맺어 상가를 빌려줬지만 자신과는 아무런 연관이 없는 권리금 보호를 위해 재산권을 침해 받을 수도 있다”며 “권리금 규모를 보고 향후 임대료를 높일 수도 있다”고 예상했다.

표준계약서 마련에 따라 일종의 지하경제였던 상가 권리금 시장이 더욱 음지로 파고들지도 모른다는 경계도 있다. 현재도 권리금에 대해 기타소득으로 과세 대상이고 권리금 신고 의무화는 하지 않을 방침이다. 하지만 영수증으로만 처리되던 권리금이 명문화되면서 노출을 꺼려하는 임차인간 이면계약 등이 발생할 수도 있다는 것이다.

임대인에게 아무런 소득이 없는 임차인 위주의 대책으로 훈풍이 불고 있던 상가 시장에 찬물을 끼얹었다는 의견도 나왔다.

김민영 부동산114 연구원은 “현재 상가 시장은 일부 과열양상까지 보일 정도로 시중 유동자금이 몰리던 상황”이라며 “권리금 보호에 따른 임대인 재산권 침해로 투자가치가 일부 감소해 상가 투자가 다소 위축된 양상을 보일 것”이라고 예측했다.

정부는 현재 상가 임대차시장이 공급이 많고 권리금이 있는 상가가 많지 않아 보증금·임대료 인상 가능성 및 부동산 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것으로 보고 있다.

상가 권리금 시장 현황과 정확한 권리금 산정 기준도 논란거리다.

정부가 파악하고 있는 상가 권리금 시장은 약 33조원이다. 임대인의 임차인 권리금 회수 방해에 따른 피해 규모는 1조3000억원 수준일 것으로 추정했다.

이 수치는 단순 소상공인 업체수와 임차점포 비율, 권리금 수수비율을 실태조사를 통해 나온 평균 권리금을 각각 곱한 것으로 실제 시장 상황을 얼마나 반영했는지는 미지수다. 피해금액이라는 1조3000억원도 전체 시장 금액에 2011년 한국개발연구원이 조사한 임대인의 권리금 개입 비율(4%)을 대입한 것에 지나지 않는다.

권리금 산정은 감정평가를 통해 유형적 재산(시설 등)과 무형적 재산(영역이익, 인근 권리금 수준) 등을 고려해 정하게 된다. 하지만 당초 형성된 권리금보다 맞지 않을 경우 임차인과 신규 임차인 반발이 이어질 것으로 보여진다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “지금까지 권리금은 투자자인 임대인이 관여할 부분이 아니었지만 앞으로는 권리금도 고려하게 돼 투자 측면에서는 부정적 영향이 크다”며 “권리금의 성격을 세분화하고 지역별로 평균 권리금 등 정보를 구축하는 등 단계적인 양성화 노력이 필요하다”고 조언했다.