[재테크칼럼] 수익형 부동산 경매 입찰 전 체크포인트는?

장재현 리얼투데이 리서치팀장

장재현 리얼투데이 리서치팀장

최근 경매시장에 관심이 높아지고 있다. 경매는 저렴하게 물건을 매입할 수 있는 장점이 있어, 향후 시세차익을 높게 받을 수 있다는 장점이 있기 때문이다.

특히 2010년부터 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 등 수익형부동산의 공급량이 증가함에 따라 유지하지 못한 매물들이 경매시장으로 나오고 있다. 이에 실수요자들은 좀 더 저렴하게 수익형 부동산 매입을 위해 경매시장으로 많이 유입되고 있다.

최근 일반인들이 경매에 많이 참여하고 있지만, 그렇다고 하더라도 전문인이 아닌 일반인이 경매에 참여하기는 쉽지 않다. 특히 입찰받기 전 물건에 대한 충분한 권리분석을 하지 않으면 경매에서도 백전백패다. 실제 입찰을 받은 후 입찰을 포기하는 경우가 10명 중 2명 꼴이다. 입찰 받은 후 경매를 포기하게 되면 보증금(입찰금액의 10%)를 돌려받지 못해 손해를 보게 된다.

그렇다면 경매로 부동산을 입찰받기 전에 꼭 알아둬야 할 것은 무엇일까?

경매 입찰에 참여할 경우 가장 중요한 것은 등기부상의 권리관계만을 믿으면 안 된다는 것이다. 경매가 진행되고 낙찰이 되면 권리관계는 모두 소멸된다고 알고 있다. 하지만 실제 소멸되지 않는 권리들이 있다.

우선 유치권 설정을 가장 신경써야 한다. 상가나 도시형생활주택 등 건물의 신축행위가 이뤄지면서, 대금결제가 쉽게 이뤄지지 않아 유치권들이 많이 설정돼 있는 경우가 있다. 유치권은 등기부상에 나타나지 않기 때문에 직접 가서 확인하지 않고서는 쉽게 알 수가 없다. 유치권은 경매개시 등기 전에 가지고 있다면 채권을 변제 받을 때까지 부동산을 점유할 수 있기 때문에 낙찰을 받았다고 하더라도 추가로 비용이 들어가게 된다. 또 가등기가 되어 있는 물건들의 경우에는 전문가들과 충분한 상담을 거쳐 투자하던가, 아니면 다른 물건을 알아보는 것이 투자리스크를 줄일 수 있는 방법이다.

또 환매등기 같은 경우에도 낙찰 받은 후에도 권리가 살아 있어, 이 중으로 돈이 들 수 있다. 환매등기는 쉽게 말해 채무자가 부동산을 담보로 돈을 빌리고 소유권을 채권자에게 일정기간 동안 넘겨주는 권리를 말한다. 채무자가 돈을 갚으면 부동산의 소유권을 다시 돌려주고, 갚지 못하면 채권자가 계속해서 부동산을 소유하게 된다. 이런 경우를 환매등기라고 하는데, 말소기준권리보다 환매등기가 먼저 설정되어 있다면 낙찰자는 비용을 더 들여서 인수해야 한다.

또 소유권이전가등기도 환매등기와 같다. 소유권이전가등기는 부동산을 매입했지만 상황에 따라 소유권이전을 바로 할 수 없을 때, 임시로 소유권에 대해 가등기를 해놓은 것을 말한다. 이런 경우도 낙찰자가 등기를 인수해야 한다. 이런 문제들을 모두 신경쓰고, 권리관계를 분석할 수 있을 때, 경매시장에 참여하는 것이 좋다.

두 번째는 경매물건에 대한 적정 가격을 세우는 것도 중요한 투자포인트다. 상가나 원룸주택 등은 적정가격을 세우는 것이 매우 어렵다. 위치나 건물준공시기, 월예상임대료 등에 따라 예상되는 수익률이 다르기 때문이다. 또 수익형부동산이 경매로 넘어오기까지 급매로도 안팔릴 정도라면, 생각보다 투자가치가 더 떨어질 가능성이 높다. 따라서 공급량, 공실률, 수익율 등 시장상황을 좀 더 면밀하고 세심하게 관찰하고 경매에 들어가 적정가격을 세우는 것도 중요하다.

마지막으로 수익성을 철저하게 계산해봐야 한다. 취득세와 이주비(이사비용), 체납관리비, 명도소송비 등 낙찰을 받게 되면 부가비용들이 많이 들어간다. 특히 경매는 일반 매매와 달리 중도금이나 잔금 등 매입비용을 나눠서 지불하는 것이 아니라 1개월 안에 보증금을 제외한 전체 금액을 한꺼번에 지불해야 하기 때문에 부담이 높을 수 있다. 이런 점들도 고려해 자본계획부터 투자수익까지 꼼꼼하게 계산해야 한다.

명도의 경우 경매물건에서 가장 어려운 작업 중에 하나다. 명도는 이미 들어가 있는 사람들을 내보내는 작업이기 때문에 말처럼 쉽지 않다. 따라서 임차인 보상이 어느 정도 이뤄지면서 명도가 쉬운 경매물건을 고를 것이 가장 수월한 방법이다. 여의치 않을 경우에는 보상을 제대로 받지 못하는 세입자들이 많은 물건은 피하거나 전문가들의 조언을 구하는 것도 방법이다.

최근 경매물건들의 공급이 많은 편이다. 따라서 본인의 입맛에 맞는 물건이 나올 때가지 기다려보는 것도 좋다. 또 여유가 있어야만 물건에 대해 좀 더 자세하고 복합적인 분석이 가능하다. 경매의 경우 자본계획부터 입찰진행과정에 필요한 절차와 서류들 그리고 명도, 등기상 권리분석 등 해야 할 일이 많다. 이렇게 많은 일을 해야 하는 경우 여유를 가지고 천천히 진행하는 것이 실수를 줄일 수 있다.