[전문가기고] 2018년 유럽 도시부동산 전망과 트렌드

최민성 델코리얼티그룹 대표

최민성 델코리얼티그룹 대표 [사진= 아주경제DB]

세계적 도시부동산 단체인 ULI(Urban Land Institute)는 '2018년 유럽 부동산시장 전망(Emerging Trends in Real Estate Europe 2018)' 자료를 발표하면서 유럽 31개 주요 도시의 부동산 투자순위와 트렌드를 전망했다.

같은 EU도시라 해도 인구와 자본이 몰리는 곳은 부동산 시장이 좋지만, 그 반대의 경우는 하위권으로 내려간다. 유럽경제는 브렉시트(Brexit: 영국의 EU 탈퇴)로 인해 오히려 나아지면서, 부동산시장도 덩달아 좋아지고 있다.

영국 경제는 향후 힘들어질 것이라는 우려가 강한 가운데, 독일은 인구증가와 앞선 기술 덕분에 영국을 대신한 안전 투자처가 되고 있다. 부동산 투자전망에서 유럽 상위 6개 도시 중에 독일 도시가 4개나 들어가 있고, 그 중 베를린이 1위이다. 덴마크의 코펜하겐은 고용성장과 관광산업 덕분에 투자가 몰리면서 공동 2위에 올랐다.

그러나 부동산 수익률은 역대 가장 낮은 수준이다. 일부 도시는 투자가 꺼려지는 경우도 있고 인기도시는 막상 투자 대상 핵심자산이 부족하다. 이자율 상승도 불가피하다. 대안으로 전통적인 부동산 경계선이 허물어지는 새로운 흐름이 생기고 있다.

유럽 도시 부동산 흐름은 우리에게 중요한 방향을 제시한다.

첫째 주거, 레저, 상업, 문화 등이 결합하는 복합화 개발이 늘면서 부동산 경계선이 애매모호해지고 있다. 

일하는 장소가 모여서 여가와 거주를 동시에 하는 복합공간으로 변신하고 있다. 조쿠(Zoku)와 위리브(WeLive)는 장단기의 주거·오피스, 공동식당, 코워크(co-work), 교류 등 공유공간을 운영하고 있다.

둘째 생활습관과 고용방식 변화, 차량이용 감소, 필요공간 증가, 비용한계 등으로 개발밀도가 높아지고 있다. 좋은 밀도가 늘면서 복합용도, 응집, 접속, 지속가능, 공유공간 등이 확보되고 있다. 반대로 고립, 단조로움, 계획 부족, 단일용도 같은 나쁜 밀도는 줄어들고 있다.

공유 공간이 늘면서 덩달아 부동산의 인프라 역할도 늘어나 개발밀도 상향은 불가피해지고 있다. 특히 일자리 공간과 이용 가능한 주택의 공존이 중요해지고 있다. 도시 물류도 빠른 배달 서비스와 보관 공간을 동시에 해결하고 있다. 아마존(Amazon)은 주택단지에 배송 라커 시스템을 운영하고 있다.

셋째 부동산이 사회의 니즈와 도전을 반영하면서 서비스로서의 공간역할이 커지고 있다. 기술력 있는 부동산회사가 사람들의 거주, 일, 노는 방법을 자신의 틀에 먼저 정착시키는 기회를 선점할 것으로 전망된다. 

넷째 프롭테크(PropTech: Property+Tech) 현상으로 부동산과 기술의 결합이 많아질 것으로 전망된다. 탄력적인 임대기간과 공간 사용, 개발시 장기간 소요와 자본집중, 수익창출 한계 등을 극복하기 위해 창조적 파괴 개념의 믹스가 필요해지고 있다. 최근 유니온 인베스트먼트(Union Investment)가 데이터관리 회사인 아키트레이브(Architrave)를 인수했다.

다섯째 유럽에서는 이민을 통해 평균연령이 젊어지고 인구증가와 GDP가 증가하고 있다. 독일은 2015년에만 210만명을 받아들이는 등 많은 이민을 수용하고 있다. 

EU인구 평균나이는 2013년 기준 42세이지만, 이민자는 평균 28세로 대부분 젊은 싱글이기에 유럽이 젊어지는데 기여하고 있다. 

유럽 트렌드를 주목할 필요가 있다. 특히 인구한계를 넘기 위해 유럽의 이민정책을 눈여겨봐야 한다.