KB 부동산 시세, 실제보다 높다?

아파트 단지별 중개업소 2곳 의존 조사…검증 절차 따로 없어

은행 등 금융기관 대출 기준으로 우선 활용돼 문제.…금융소비자 불만

연립ㆍ다세대ㆍ토지 등은 KB시세 아닌 감정평가액 기준으로 대출받아...형평성 문제도

[아주경제DB]

금융권 대출 기준으로 쓰이는 KB 부동산 시세가 실제 시세보다 높은 것으로 지적되면서 시세 교란, 과다 대출 문제 등 의혹을 받고 있다.

은행 등 금융기관은 대출 기준으로 KB 부동산 시세를 우선 적용하고 이 시세가 없을 경우 한국감정원 시세를 참고한다. 대출 기준으로 삼을 수 있는 시세가 없으면 감정가를 활용한다.

14일 서울 송파구 거주 진모씨는 "집 구매를 위해 주택담보대출을 알아보다 대부분의 은행에서 KB 부동산 시세를 기준으로 대출액을 정한다는 것을 알았다"며 "KB는 한 아파트 단지당 공인중개업소 2곳의 의견을 듣고 시세를 조사한다는데, 형평성도 없고 주관적인 것 같다"고 지적했다.
진씨는 이어 "그런데도 KB 시세가 객관적이고 검증된 지표인 것처럼 대출 등에 활용되고 있어 보완이 필요한 듯싶다"고 주장했다.

최근 전세자금 대출을 받아 서울 양천구에 주택을 마련한 윤모씨는 "KB 시세는 3억4000만원을 말하는데 난 2억5000만원에 전세를 얻었다"며 "내가 유독 저렴하게 집을 얻긴 했지만 실제 시세도 3억3000만원 정도"라고 말했다.

KB 부동산 리브온(Liiv ON) 관계자는 "아파트의 경우 단지별로 2개 공인중개업소의 의견을 참고하는 것이 맞고 연립이나 단독(주택)은 1개씩만 참고한다"며 "해당 주택과 거리가 가깝고 시세 조사에 협조적인 공인중개업소들이 우리 사이트에 실거래가를 직접 입력하는데, 최소 입력 기준은 수도권의 경우 3주에 한 번, 지방은 5주에 한 번"이라고 설명했다. 

이 관계자는 특히 "이 같은 빈도를 충족하지 않거나 부정확한 정보를 입력한 중개업소는 교체 대상"이라며 "우리가 직접 공인중개업소에 전화를 드리기도 한다"고 강조했다.

KB 측에 시세를 제공하는 공인중개업소는 번거로움을 무릅쓰고 왜 그런 일을 할까. KB 부동산 리브온 관계자는 "우리 사이트에 접속하면 시세를 제공한 공인중개업소 명단이 뜨는데, 이런 이유 때문에 '홍보 효과'를 노리고 시세를 제공하는 분들이 많다"고 말했다.

진씨는 "공인중개업소들이 이유 없이 시세를 제공하진 않을 것"이라며 "조합원이면서 공인중개업소를 운영하고 있거나 집값 띄우기가 목적인 공인중개업자들이 KB 측에 접근하는 경우가 있지 않겠나"라고 문제를 제기했다.

KB 측은 이 같은 문제 방지를 위해 공인중개업소에 실제 거래된 금액을 입력해달라고 요청한다고 밝혔다. 하지만 대다수 부동산 전문가들은 중개업소들이 수집하는 실거래가가 최대 60일 후 공개되는 국토교통부 실거래가 정보와는 다를 수밖에 없다고 설명한다.

한국감정원 관계자는 "거래가 안 되면 호가로 입력해야지 별수 없다"며 "중개업자들이 얘기하는 실거래 정보마저 부정확하다. '옆 가게에서 얼마에 거래했다더라' 식의 '카더라'를 참고할 수 있을 뿐"이라고 지적했다.

호가나 '카더라'로 파악된 시세는 실제 시세를 뻥튀기하고 대출을 과다하게 만드는 등 문제로 비화할 여지가 있다.

수요자 입장에서는 이 같은 과다 대출이 반길 만한 일일 수 있지만, 문제는 이 같은 혜택이 일부 수요자에게만 한정된다는 것이다. 아파트와 달리 연립, 다세대, 다가구, 토지 등 시세가 불분명한 물건은 감정평가액을 기준으로 대출액이 정해져 형평성 문제가 제기된다. 
 

뾰족한 대안이 있지는 않다. 다른 업체들의 조사방식도 KB와 큰 차이는 없어서다. 거래가 이뤄지자마자 실거래가를 파악할 수 없기에 공인중개업소 멘트에 가장 많이 의존한다. 국토교통부 실거래가 정보 시스템, 네이버 매물, 타 업체 시세 조사 결과 등 지표를 참고하고 전화뿐 아니라 현장 조사를 병행하는 정도다.

부동산 정보제공업체 '부동산114' 관계자는 "시세는 어느 정도 호가를 반영할 수밖에 없다"며 "실거래가격만 기준 삼으면 좋겠지만 거래가 안 일어나는 경우 시세가 '0'이 돼버린다"고 전했다.

근본적인 해결책은 아파트 담보 대출 시에도 감정평가액을 기준으로 삼는 것이지만 전 주택형 가운데 아파트가 과반을 차지하고 있는 상황에서 아파트 담보 대출 시에도 감정평가를 진행하는 건 비용 부담이 크다는 전언이다.

한국감정원 관계자는 "원래 아파트 담보 평가 시 감정평가가 일반적 기준이었다. 비용 부담이 커지면서 금융위원회가 KB 시세를 쓰기 시작한 것으로 안다"며 "아파트의 경우 시세가 다 오픈돼 있는데 굳이 비용을 들여 감정평가를 받아야 하느냐는 공감대도 있었던 걸로 안다"고 전했다.