[아주 쉬운 뉴스 Q&A] 고가주택 보유자, 전세대출 받을 수 없다는데 예외가 있나요?

자녀교육·직장이동·요양·치료·부모봉양 등 실거주 목적 시 규제 예외

오는 20일부터 9억원을 초과하는 고가주택 보유자에 대한 SGI서울보증의 전세대출보증이 제한됩니다. 이는 시가 9억원이 넘는 고가주택 보유자는 전세대출을 받기가 불가능해진다는 의미입니다.

다만 금융당국은 규제에서 일부 예외를 뒀습니다. 자녀교육, 직장이동, 요양·치료, 부모봉양, 학교폭력 등 '실거주 목적'의 일부 사유를 예외로 인정한 것입니다. 그러나 보유한 주택이 위치한 시·군을 벗어나야 하며, 서울시 또는 광역시 내에서의 구(區) 간 이동은 해당이 안 됩니다. 즉 서울 마포구에 9억원이 넘는 주택을 보유한 경우, 실수요 사유인 '자녀교육'을 위해서라도 강남구로 전세를 갈 수 없게 되는 것입니다.

Q. 경기 판교에 시가 11억원 상당의 아파트를 보유한 고가주택 보유자입니다. 부부 모두 회사가 강남에 있고 아이들 학군도 고려해 강남구에 내년 초쯤 전세로 들어가려는 계획이 있는데, 이 경우 전세자금 대출이 불가능한가요?

A. 불가능합니다. 직장이동이나 자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시군을 벗어나 전셋집에 거주해야 할 경우 예외적으로 허용되나, 전셋집과 보유 고가주택 모두 실거주해야 하기 때문입니다. 부부와 아이들 모두 전셋집으로 옮기는 경우는 대출이 불가합니다.

Q. 현재 서울 강남구에 15억원 전세를 살고 있는 무주택자입니다. 남편이 부산으로 발령을 받아 전셋집을 얻어야 하는데, 이 경우 전세대출이 가능한가요?

A. 가능합니다. 이번 전세대출 규제는 고가주택 보유자를 대상으로 한 것이기 때문에 무주택자는 관련이 없습니다.

Q. 현재 서울 동대문구에 보유한 시가 15억원 상당의 주택을 7억원에 전세를 주고, 실거주는 용산구 전셋집에서 하고 있습니다. 당초 계획은 현재 살고 있는 용산구 집 전세기간이 만료되면 전세대출을 받아 동대문구 아파트로 들어가려는 계획이었는데 가능한가요?

A. 불가능합니다. 본인이 소유한 집에 들어간다는 것은 기본적으로 전세계약이 아니므로 전세대출 대상이 아니기 때문입니다.

Q. 경기도에 현재 시가 7억원 상당의 주택을 보유 중입니다. 지난해 3월 5억원 정도 전세대출을 받아 살고 있는데 전세기간 만기가 내년 3월에 돌아옵니다. 대출 연장을 해야 되는데 만약 그 사이에 갖고 있는 집이 9억을 넘으면 대출 연장이 불가능한가요?

A. 연장 할 수 있습니다. 규제 시행일 전 전세대출을 받아 이용 중인 고가 1주택 보유자들도 대출 연장이 해당되는데, 9억원이 넘지 않는 주택은 당연히 대출 연장이 가능합니다. 하지만 만약 규제 시행일 이후인 올해 3월 전세대출을 받은 경우, 전세대출 만기가 2022년 3월에 돌아오는데 그 사이 보유한 주택이 7억원에서 10억원으로 올랐다면 만기 연장이 불가능할 것 같습니다.

Q. 서울 송파구에 9억원 초과 주택을 보유하고 있습니다. 지난 2018년 9월 전세대출 2억원을 받아 다른 전셋집에 거주하고 있는데 집주인의 요구로 만기인 오는 9월 이후 이사해야 합니다. 대출 연장이 안 되나요?

A. 시행일인 20일 이후에는 원칙적으로 대출보증이 불가능합니다. 다만 20일 기준 보유 1주택의 시가가 15억원 이하이면, 오는 4월20일까지 예외적으로 한 차례 SGI대출보증을 받을 수 있습니다. 다만 이 경우에도 증액이 어렵습니다.

Q. 9억원이 넘는 주택을 보유하고 있고, 현재 전세대출을 받아 전셋집에서 거주 중 입니다. 전세대출 연장이 가능한가요?

A. 시행일 이전에 고가주택을 취득했고 전세대출을 받은 경우, 대출 증액이 없다면 동일한 전셋집에서 계속 거주할 수 있습니다. 그러나 전세금이 오를 경우 추가로 대출을 받거나, 다른 전셋집으로 이사를 할 수는 없습니다. 다만 4월20일까지 한시적으로 1회에 한해 증액 없이 다른 전셋집으로 이사하는 것은 허용됩니다.

Q. 전세대출을 받아 시세 7억원의 비고가 주택을 구매했습니다. 그런데 이후 시가 상승으로 고가주택이 됐습니다. 이 경우에도 대출이 회수되나요?

A. 원칙적으로 주택가격 판단시점은 주택취득일을 기준으로 합니다. 따라서 구매시점 구가주택이 아니므로 대출은 회수되지 않습니다. 하지만 전세대출 만기시점에는 고가주택 보유자 또는 다주택자는 대출의 연장이 제한됩니다.

Q. 상속을 받아 고가주택 보유자나 다주택자가 될 경우 대출이 회수될까요?

A. 시행일인 20일 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이나 다주택 보유자가 될 경우 대출회수 대상입니다. 다만 상속은 대출자의 의사나 행위와 상관없이 이뤄지는 점을 감안해 대출회수 대상에서 제외됩니다. 회수는 되지 않지만, 전세대출 만기시점에 대출 연장은 제한됩니다.
 

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