초고층 아파트 노린 '성북2구역' 투자, '권리가액'부터 따져봐야

[성북2구역 위치도]

서울 성북구에서 재개발을 추진 중인 성북2구역은 투자 시 세심한 주의가 필요하다는 전언이다.

해당 구역은 인근 '신월곡1구역'과 결합개발이 추진 중인 곳으로, 승계 조합원들 가운데 일부는 신월곡1구역의 조합권 입주권을 받게 되지만 최소 절반가량은 그럴 수 없게 되기 때문이다.

받을 수 있는 입주권 수보다 입주권을 희망하는 조합원이 많을 경우, 신월곡1구역 조합은 조합원이 가진 권리가액으로 순번을 매겨 입주시키거나 추첨을 통하게 되는데, 현재로써는 종전자산가치를 따지는 방향이 더 유력하다.

18일 정비업계에 따르면 성북2구역 투자자들은 투자 시 해당 물건의 권리가액 등을 꼼꼼이 따져볼 필요가 있다는 조언이다.

성북2구역 조합 총무이사는 "원래 신월곡1구역 용적률이 600%였는데, 우리가 80%를 얹어주면서 80% 가운데 48.5%에 대한 권리를 행사할 수 있게 됐다. 신월곡1구역 재개발로 발생하는 193가구를 가져오게 됐다. 이 중 일부는 가구로 받고 나머지는 금액으로 받을 확률이 높다"며 "가구와 금액 비율을 어떻게 정할 건지는 사업시행인가를 받은 후 본 분양신청을 할 때 결정된다"고 말했다.

이어 "사전분양신청을 접수해보니 입주를 희망하는 가구가 98가구 정도였다. 본 분양신청 때는 이 수가 더 늘어날 확률이 높다"며 "우리는 193가구만 가질 수 있는데 입주를 원하는 조합원이 250명이라면 나머지는 입주할 수 없게 되고, 여기서 입주자를 가르는 기준은 추첨보다는 감정평가를 통해 정해지는 권리가액이 될 가능성이 높다. 이 기준은 관리처분 시 결정할 바"라고 덧붙였다.

신월곡1구역 조합 관계자는 "현재로써는 개발이익 분담 형태가 입주권보다는 자금일 확률이 높은 것으로 안다"고 말했다.

한편 성북2구역은 이 같은 결합개발 기대감에 적잖은 웃돈(P·재건축·재개발사업에서 사업시행인가를 받고 조합원이 가진 집을 감정평가한 가격에 추가로 조합원이 요구하는 금액)이 붙어 있는 상태다. 조합이 희망하는 대로 상반기 사업시행인가를 받을 수 있게 되면 이후부터는 웃돈이 크게 뛸 가능성이 있다.

성북2구역 인근 평화부동산 관계자는 "금액은 계속 오름세"라며 "큰 평수보다 작은 평수가 더 많이 오르긴 했지만 전반적으로 1~2년새 3.3㎡당 200만~300만원 정도는 오른 듯하다"고 말했다.

성북2구역 인근 정든부동산 관계자는 "2~3년 전에 3.3㎡당 1000만원대였던 물건이 지금은 1500만원대에서 거래되고 있다"고 전했다.

초고층 고밀개발이 가능해진 신월곡1구역은 웃돈 오름폭이 더 매섭다.

신월곡1구역 인근 명가부동산 관계자는 "웃돈은 최소 1억원에서 최대 3억원 정도 붙어 있다고 보면 된다"며 "사업시행인가가 나면 더 오르지 않을까 하는 기대감 때문에 시장에 매물이 없다. 매수자는 귀찮게 찾아오는데 매물이 없다"고 했다.

성북2구역은 성북구 성북동 226-103번지 일대에 위치하며 정비구역 면적은 7만4754㎡다. 재개발을 통해 지하 1층~지상 4층, 31개 동, 총 410가구 규모로 탈바꿈한다. 조합원 수는 384명인 것으로 알려졌다.

성북구 하월곡동 88번지 일대 자리한 신월곡1구역은 정비구역 면적이 5만5112㎡로, 지하 6층~지상 46층, 24개 동, 총 2352가구 대단지로 변신한다. 조합원 수는 445명이다.

성북2구역과 신월곡1구역 모두 조합설립인가를 획득한 상태며, 사업시행인가 문턱은 아직 넘지 못했다.