풍선효과 차단 '19번째 부동산 대책'..."두더지 잡기 언제까지"

서울 누르자 수도권 급등…핀셋규제 한계 드러나

전문가들 "정책효과 단기적…근본적 해결책 필요"

수도권 풍선효과를 막기 위한 19번째 대책이 예고된 가운데, 전문가들은 "두더지 잡기 식 정책"이라며 효과에 의문을 제기하는 분위기다. 대대광(대구·대전·광주)과 수용성(수원·용인·성남)에 이어 규제가 나오기 전부터 오동평(오산·동탄·평택) 등 다음 투자처가 떠오르는 양상이기 때문이다.

 

김현미 국토부 장관.[사진 = 김재환 기자]

19일 국토교통부와 기획재정부 등에 따르면 국토부는 이번 주 수도권 일부 지역의 부동산 과열현상에 관한 대책을 발표한다. 대책을 논의할 주거정책심의위원회는 오는 20일 열린다.

지난해 12.16 대책 이후 두 달만이자, 문재인 정부 들어 19번째로 나온 시장 안정화 방안이다. 주요 내용은 수용성 등 집값 상승세가 가파른 경기 남부지역을 규제지역으로 묶는 안으로 예상된다.

현재로서는 비규제지역인 수원시 영통·권선·장안구와 안양 만안구, 의왕시 등지를 조정대상지역으로 지정하는 방안이 유력하다.

앞서 홍남기 부총리 겸 기재부 장관은 지난 17일 "일부 지역에서 중저가 아파트·주택을 중심으로 지나치게 가격이 오르는 상황을 정부가 예의 주시했고 관계부처와 대책을 논의했다"고 밝힌 바 있다.

실제로 12.16 대책이 나온 뒤 일부 비규제지역에서 급등세가 포착됐다. 수원시 주간 아파트값 변동률을 보면 지난 △1월6일(0.20%) △1월13일(0.70%) △1월27일(0.95%) △2월10일(2.04%)로 전국 아파트값 상승률 1위에 이름을 올린 상황이다.

다만 전문가들은 집값이 오르는 지역을 골라 핀셋 규제하는 방법을 넘어 근본적인 대책이 필요하다고 제언했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "어떤 대책이든 효과가 장기적이지 않을 수 있다"며 "부동산 시장에 몰리는 자금을 쏠리지 않도록 대체 투자처가 마련돼야 한다"고 말했다.

대체 투자처로는 펀드나 리츠(부동산투자신탁) 등 간접투자 상품이 거론됐다. 부동산 자산을 직접 사지 않고 주식이나 지분을 갖고 수익률을 배당받도록 유도하면 주택시장에 몰릴 투자 수요를 줄일 수 있다는 계산이다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "근본적으로 수요 이상의 공급이 나오지 않으면 효과가 제한적일 것으로 본다"며 "특히 이번에 나올 대책도 고강도 대책이 아닐 것으로 보이는 만큼 풍선효과를 잠재우는 데 역부족일 것"이라고 말했다.

고강도 대책이 나오기 어려운 이유는 오는 4월 15일 총선을 앞둔 탓이다. 특히 수원은 지역구 7곳 중 6곳을 더불어민주당 의원이 차지하고 있다. 용인은 5곳 중 3곳, 성남은 4곳 중 3곳이 민주당이다.

또 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "우선, 시세 차익을 노리고 달려드는 요인을 줄이거나 없앨 방법이 필요하다"며 "서울이 급등해서 3억~4억으로 집을 사지 못하는 사람들이 수도권 역세권으로 몰리는 건 당연하다. 투자 수요로 인한 풍선효과가 맞는지부터 따져봐야 한다"고 설명했다.

규제지역(조정대상지역·투기과열지구·투기지역) 중에서 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)이 60%로 제한되고, 총부채상환비율(DTI)은 50%가 적용된다.

또 다주택자 양도소득세 중과와 2주택 이상 보유 시 종합부동산세 중과세, 분양권 전매제한 등의 대상이 된다.

이에 더해 투기과열지구나 투기지역에는 △자금조달계획 신고 △LTV·DTI 규제 강화 △재건축 조합원 지위 양도 금지 △주택담보대출 만기연장 제한 등이 추가된다.