종부세 인하··· 수도권 중대형 인기몰이?

최근 정부가 발표한 종합부동산세 과세기준 상향조정을 놓고 정치권 안팎에서 논란이 일고 있는 가운데 서울 및 수도권 중대형 아파트가 새롭게 주목받고 있다.

금융시장이 안정될 경우, 현재 6억원 초과주택에 적용되고 있는 총부채상환비율(DTI)이나 담보대출인정비율(LTV) 등 대출규제도 9억원 초과로 상향 조정할 가능성이 높은 만큼 수요자들의 기대심리도 높아지고 있기 때문이다.

아파트 중대형의 경우 2000년대 초반 중소형에 비해 큰 폭으로 오르다 2006년에 종부세가 9억원에서 6억원 초과로 확대 시행된 이후부터 중소형보다 상승폭이 줄거나 하락하는 등 '역전현상'을 보였다.

그러나 2006년부터 6억원 초과 주택으로 확대 시행됨에 따라 공시가격과 과표적용률이 상승한 지난해부터 상황은 역전됐다.

서울지역 168㎡ 초과의 경우, 2006년에 28.42% 상승했으나 이후 상승폭이 급격히 줄어 2007년 0.25%, 2008년 9월 현재는 0.94% 하락했다.

반면 같은 기간 중소형인 69-99㎡는 2006년 들어 29.41%, 2007년 6.05%, 2008년 10.11%로 중대형을 앞질렀다.

이는 종부세 외에 2006년 이후 6억원 초과 주택에 대한 DTI, LTV 등을 강화한 것도 한 요인이다.

닥터아파트 이영호 리서치센터장은 "종부세 여파로 공시가격 10억-15억원 안팎의 중대형 아파트의 보유세가 연간 500만-1000만원을 넘어서면서 고가주택에 대한 보유 욕구를 감소시켰다"며 "종부세 폭탄에 대출규제까지 가중되며 '중대형 하락, 중소형 상승'을 가져왔다"고 말했다.

이에 따라 업계 일각에선 내년 이후에는 종부세가 사실상 무력화되는 만큼 중대형의 가치가 서서히 살아날 것이란 전망을 조심스레 내놓고 있다.

특히 고가주택의 기준이 6억원에서 9억원으로 상향조정됨에 따라 금융시장 여건에 따라 DTI와 LTV 등 대출 규제도 9억원으로 올리거나 일부 완화해줄 가능성도 커 중대형 수요가 더 늘어날 수 있다고 예상했다.

서초구 잠원동의 A 공인은 "종부세와 대출 규제가 중대형 인기를 떨어뜨린 가장 큰 요인이었지만 현금을 보유하고 있는 유주택자의 경우 강남으로 입성하거나 중대형으로 갈아타려는 욕구가 강해질 것으로 본다"고 내다봤다.

수도권에서는 인구구조상 중대형 수요인 40-50대가 2020년까지 늘어날 것이라는 통계도 이를 뒷받침한다. 1인당 주거면적도 한국이 26㎡로 일본(36㎡), 미국(68㎡), 영국(38㎡) 등 선진국에 비해 낮은 편이다.

 정부가 9.19대책을 통해 도심 등 서울, 수도권을 중심으로 중소형 주택 공급을 확대하기로 한 것도 중대형의 희소가치를 높이는 요인으로 꼽힌다.

 하지만 단기적으로는 중대형 수요가 여전히 제한적일 수밖에 없다는 의견이 지배적이다. 일단 대출규제가 풀리지 않는 한 중대형을 사고 싶어도 살 수가 없고 국내외 경제가 언제 회복될 지도 장담할 수 없는 상황이기 때문이다.

특히 주택 공급과잉과 경제위기로 구매력이 떨어진 지방은 중대형 인기가 요원한 상황이다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "중대형 수요 증가를 단순히 세제나 대출만으로 설명할 수는 없고 인구구조와 공급 물량 등을 복합적으로 따져봐야 한다"며 "중대형 수요인 40-50대 인구가 늘더라도 2005년 이후에는 증가율이 둔화되고 있는 만큼 중대형 가격이 오르더라도 과거와 같은 폭등은 없을 것으로 보인다"고 말했다.

권영은 기자 [e-mail]
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