주택담보대출과 집값

337조2000억원. 지난 7월말 현재 금융권 주택담보대출 잔액 규모다. 한 달 전에 비해 4조5000억원이나 증가한 규모다. 주택담보대출 규모는 지난 1월 한 달 동안 1조5000억원의 순증에 그쳤지만 2월 3조1000억원이 늘어나는 등 이후 매월 3조원 이상의 순증 현상을 보이고 있다. 집을 담보로 은행으로부터 돈을 빌리는 규모가 갈수록 늘어나고 있는 것이다.

심상치 않은 움직임을 보이고 있는 집값을 잡기 위해 금융감독 당국이 주택담보대출을 옥죌 것이라는 얘기가 나오고 있다. 서울과 수도권 일부 지역의 주택담보인정비율(LTV)를 현행 50%에서 40%로 낮추고 집값 상승 폭에 따라 총부채상환비율(DTI) 적용 대상 지역도 확대할 수 있다는 것이다.

최근 집값 오름세가 늘어난 담보대출과 무관하지 않고 이러한 규제를 통해 부동산으로 흘러가는 자금줄을 미리 조임으로써 과열을 막겠다는 것이다. 맞는 얘기다.

하지만 병을 치료하기 위해서는 정확한 진단과 처방이 필요하듯 주택정책(집값) 역시 단순하게 접근해서는 치료가 더 어려워질 수 있다. 이는 이명박정부 뿐만 아니라 노무현 참여정부등 이전의 모든 정권이 집값 잡기에 사활을 걸었지만 실패를 한 것에도 잘 알 수 있다.

집값 상승에 대한 전문가들의 분석은 다양하다. 금융위기 여파로 폭락했던 가격이 제자리로 되돌아오는 과정(상승세가 아니라 회복세), 경기회복에 대한 기대감, 재건축 규제 완화 등 부동산 규제 완화, 800조원이 넘는 부동자금, 상반기 지속된 저금리 기조, 지역별 개발 호재, 강남 등 일부 지역에 국한된 특이한 현상이라는 등 요인도 많고 분석 시각도 가지가지다. 

단순히 대출규제만으로는 어렵다는 얘기다. 집값 상승세의 근원지인 강남3구를 보자. 강남3구의 주택담보대출잔액은 집값이 한창 오르기 시작한 지난 5월말 현재 18조2526억원으로 4월말에 오히려 286억원(0.5%) 감소했다. 같은 기간 강남3구를 제외한 수도권 주택담보대출이 4조2930억원(4.0%) 증가한 것과 비교하면 대비되는 말이다(물론 제2금융권 등 우회적인 방법을 통해 자금을 조달하는 경우가 있기는 하지만). 그래서 강남3구에서 집사는 사람은 대출이 필요없는 '있는 집'이라는 얘기가 나오는 것이다.

지난달 LTV를 60%에서 50%로 축소했지만 그 효과도 나타나지 않고 있다. 때문에 주택담보대출 규제의 순기능에도 불구하고 서민들의 내집 마련을 더욱 어렵게 하고 주택분양 시장에 찬물만 끼얹는다는 비판의 목소리가 나오고 있는 것이다. 안 그래도 어려운 지방 미분양 시장은 더더욱 살아날 길이 없다는 우려도 있다.
 
대한건설협회 등 주택건설관련 3개 단체가 엊그제 금융위원회와 금융감독원에 주택대출 규제 강화조치를 유보해줄 것을 건의한 것도 이 때문이다.

주택담보대출은 규제를 한다고 해도 아주 세밀하게 접근해야 할 것이다. 지금처럼 지역별(지구별) 규제도 필요하지만 주택가격을 기준으로 한다든지 보다 세밀하게 구분해 '맞춤형'으로 접근해야 한다는 것이다. 예컨대 3억원 이하 주택에 대해서는 비율을 높여주고 10억원 이상인 경우에는 대폭 축소하는 것 등이다. 금융기관 입장에서는 위험도가 높아진다고 하겠지만 위험관리 능력을 키우면 된다. 그래야 서민들의 내집마련이 조금 나아질 수 있을 것이다.