(부동산 특집①) 혜택 많은 미분양 아파트 이번에 사볼까?

양도소득세 감면 혜택 종료 시한이 다가오면서 한 채라도 더 팔기위한 건설사들의 판촉전이 뜨겁게 전개되고 있는 가운데 수요자들의 막판 계산도 바빠지고 있다. 고객들이 수원 장안 힐스테이트 모델하우스를 찾아 내부를 들러보고 있다.

-청약통장 필요없고 중도금 무이자대출 등 혜택 많아
-분양가 현실화에 따라 더 오르기전  신규 계약 활발


"내 집 마련을 계획하고 있는 수요자라면 미분양 아파트에 대한 관심을 가져라."

요즘 부동산 전문가들의 조언이다. 미분양 아파트 소진을 위해 정부가 양도세 등 세제혜택을 주고 있을 뿐만 아니라 건설사들도 중도금 무이자 대출에 무료 발코니 확장 등 다양한 혜택을 제공하고 있기 때문이다.

특히 미분양 아파트는 청약통장이 필요 없다. 때문에 청약통장에 가입하지 않았거나 통장을 가지고 있더라도 청약가점이 낮은 수요자들이 내 집 마련 방법으로 활용하기 좋다. 게다가 원하는 동과 층을 고를 수 있는 장점도 있다.

대출규제인 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 강화도 적용 되지 않는다. LTV가  2009년 7월 수도권 전역으로 60%에서 50%로 강화 됐고 DTI도 2009년 9월부터는 수도권 비투기지역까지 확대적용 됐지만 미분양 주택은 대상에서 제외됐다.

건설사에서 제공하는 혜택도 많다. 미분양 해소를 위해 계약금 정액제와 중도금 무이자 대출, 취·등록세 지원과 발코니확장, 새시 무료시공 등 파격적인 혜택을 제공하고 있기 때문에 수요자 입장에서는 선택의 폭이 넓어진 것도 기회다.
 
분양가가 더 오르기 전에 미리 구입하려는 신규 계약도 활발하게 이뤄지고 있다. 정부가 분양가를 일부 현실화 해주기로 하면 상승요인이 발생했기 때문이다.

정부는 분양가 원가를 산정할 때 택지 관련 가산비용에 각종 세금과 금융 비용을 추가 반영해 주는 내용을 담은 '공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙 개정안'을 마련해 이미 입법예고한 상태다.

개정안이 시행되면 민간택지 아파트 분양가는 약 2%, 공택지 내 민영 아파트는 1.19% 정도 올라갈 전망이다.

게다가 '그린홈 '건축 의무화에 따라 300만원에서 1000만원 정도의 원가 상승요인이 있고 다음달(3월) 발표될 기본형 건축비도 상승할 것으로 예상되면서 전반적인 분양가 인상이 불가피하기 때문이다.

하지만 알짜 미분양 아파트를 고르기는 쉽지 않기 때문에 미분양이 된 이유를 철저히 분석하고 미래 가치가 있는 아파트를 선택해야 한다는 것이 전문가들의 조언이다.
 
무엇보다 수요가 발생해 가격이 오를 만한 입지를 선택하는 것이 좋다. 입지가 양호한 아파트는 가격이 상승하지 못하더라도 최소한 떨어지지 않거나 하락해도 폭이 적기 때문에 자산을 안전하게 보전할 수 있다.
 
함영진 부동산써브 실장은 "분양가 현실화에 따라 향후 분양가가 더 오를 가능성이 있는 만큼 역세권이나 신역세권, 브랜드가 좋은 대단지, 도로 개통 등 개발호재가 많거나 세종시나 혁신도시 등 수요가 몰릴 만한 곳에 관심을 가질 필요가 있다"고 말했다.
 
분양가도 중요한 요인 가운데 하나다. 미분양 아파트는 주변 시세나 개발호재에 비해 분양가가 높기 때문에 수요자들에게 외면을 받는 경우가 있기 때문이다. 또 분양가에 미래가치를 미리 반영하는 겨우도 있다.

함 실장은 "분양가가 주변 시세보다 너무 높지는 않은지, 개발 호재에 따른 가격 상승분까지 모두 포함 돼 있지는 않은지 등을 사전에 미리 알아볼 필요가 있다"며 "특히 미래가치를 미리 반영한 경우에는 향후 집값이 오르더라도 상대적으로 상승폭이 적을 수 있다는 것을 염두에 둬야 한다"고 조언했다.