美 부동산 살아나야 증시도 불붙는데..."정상화 초입단계" 분석

(아주경제 김경은 기자) 미국 증시 전문가들은 주택 시장 회복을 주식시장의 본격 상승을 알리는 시그널로 꼽고 있다. 현재 미국의 주택시장은  둔화 흐름을 보이고 있는 것은 분명하지만, 중장기적으로는 현재 부진이 미 부동산 시장의 정상화에 기여할 것이라는 분석도 있다.

25일 주요 외신에 따르면, 전미부동산중개협회(NAR)는 미국 6월 기존주택판매가 전달보다 5.1% 감소한 537만채를 기록했다고 지난 22일(현지시간) 발표했다.

지난주에는 6월 신규주택착공과 6월 주택착공 허가건수의 발표도 있었다. 6월 신규주택착공은 시장예상(-3.2%)보다 악화된 전월 대비 5% 하락한 54만9000호를 기록했다. 분명한 악화 흐름이다.

반면, 6월 착공 허가건수는 시장예상(0.7%)을 상회해 전월 대비 2.1% 증가하며 2개월 연속 급감세에서 벗어나면서 긍정적 시그널도 보여줬다. 

최근 이슈가 되고 있는 글로벌 더블딥 우려는 미국 정부의 경기 부양이 만료되면 민간부문의 경기가 침체 국면을 맞을 것이란 전망 때문이다. 민간경기의 부진은 장기 모기지 대출을 통해 구입한 주택의 자산가치가 급락세가 진정될 기미를 보이지 않으면서 전반적인 소비부진으로 이어지고 있는 탓이다.

7월들어 30년 만기 모기지 금리는 역대 최저수준(4.57%)를 기록했다. 그러나, 6월 신규주택착공지수는 전월대비 5.00% 하락했다. 모기지 금리 하락이 주택시장 회복에 기여하지 못하고 있는 것이다.

김호윤 대신증권 연구원은 "과거 모기지 금리와 주택착공은 역의 상관관계를 보였지만, 현재는 오히려 모기지 금리가 낮게 유지되는 것이 주택수요 둔화를 반영하는 것으로 풀이되면서 주택착공에 부정적 영향을 미친다"고 설명했다.

현재 미국 부동산 시장에 대한 투자심리가 극도로 악화돼 있다는 것이다.

김 연구원은 "주택착공건수도 향후 주택 경기를 예측하는 선행지표라는 점에서 투자심리 악화를 반영하는 것"이라며 "미 주택건설업체를 대상으로 향후 6개월 후의 주택경기를 묻는 NAHB주택시장지수 역시 5월 고점으로 하락세를 보이고 있는 점이 이를 방증한다"고 덧붙였다.

김호윤 LIG투자증권 연구원도 "모기지 금리가 사상최저 수준임에도 고용부진에 따른 소비위축으로 주택구입여력을 제한시킬 것"이라며 "정책효과 소멸로 주택시장 부진이 예상된다"고 전했다.

그러나, 연간 300만호 이상 출회되는 주택차압물량을 감안하면 주택공급과잉에 따른 주택시장 부지은 당연한 결과다.

이상재 현대증권 연구원은 "주택건설투자 부진은 단기적으로 실물경기 침체를 유발하더라도 중장기적으로 주택시장 정상화를 위해 해소하고 넘어가야 하는 부분"이라고 지적했다.

그는 미 주택경기가 차압물량이 올 하반기나 내년 중 해소되고 나면 주택수급의 균형을 통해 회복될 수 있는 기반이 마련될 수 있을 것이라고 내다봤다.

게다가 수요를 이끌만한 요인도 있어, 주택시장 악화가 더블딥까지 번지지는 않을 것이라는 예측이다.

그는 "주택구입세제지원 조치가 9월말까지 연장한 효과와 6월 주택착공 허가건수가 2개월 연속 감소세에서 벗어나 심리에 긍정적 영향을 미치며 수요를 이끌 수 있다"고 설명했다.