부동산 투자자 "I LOVE 오피스텔, 그러나..."

인기 끌면서 분양 봇물..하지만 고분양가·공급 과잉으로 수익률 '뚝' 우려

(아주경제 정수영 기자) 세종시에 나오는 첫 오피스텔 ‘세종시 푸르지오시티’에 대한 수요자들의 관심이 뜨겁다. 지난 주말(23~25일) 3일간 모델하우스를 다녀간 방문객은 3만2000명이 넘었다.

세종시 아파트 분양물량이 이전 공무원들에게 특별공급해 사실상 일반인 청약물량이 거의 없는 것과 달리 오피스텔은 전국 어디서나, 누구라도 청약이 가능하기 때문이다.

또 부동산 투자자들이 오피스텔 등 수익형 부동산으로 몰리고 있는 것도 세종시 푸르지오시티에 대한 관심이 급증한 이유다.

세종시 푸르지오 뿐 아니라 최근 오피스텔이 수익형 부동산 중에서도 가장 투자자들의 선호도가 높다. 특히 다음달 27일부터는 주거용 오피스텔로도 임대사업이 가능하다. 최초 분양받는 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔의 경우 취득세가 100% 면제된다. 또 전용 40㎡ 이하면 재산세가 아예 면제되고 60㎡ 이하는 50%, 80㎡ 이하는 25% 감면된다. 또 6월부터는 오피스텔도 주택보증을 통해 전세자금 대출도 받을 수 있다.

◆오피스텔 공급물량 급증

오피스텔에 대한 인기가 뜨겁고 정부의 규제 완화도 이어지면서 공급 물량도 크게 늘고 있다.

부동산1번지 조사에 따르면 올해 분양 예정(분양 완료 포함)인 오피스텔은 총 23곳 1만1250가구다. 올해는 지방 물량이 다수 포함된 점이 눈길을 끈다.

이달에는 세종시 푸르지오뿐 아니라 한라건설도 부산 진구 범천동에서 도시형 생활주택과 오피스텔이 결합된 ‘한라비발디 STUDIO 422’를 분양한다. 도시형 생활주택이 150가구, 오피스텔은 272실이다. 동영건설은 충남 천안시 신부동에서 ‘천안 신부동 스카이타워’(도시형 생활주택 299가구, 오피스텔 184실)를 선보인다.

서울에서는 GS건설과 한화건설·요진건설산업 등이 수익형 부동산시장 공략에 나선다. 요진건설산업은 이달 말 서울 강동구 길동에서 ‘강동 와이시티’를 공급한다. 오피스텔 72실과 도시형 생활주택 216가구가 섞인 복합상품이다. GS건설은 다음달 서대문구 대현동에 ‘자이엘라’(오피스텔 155실, 도시형 생활주택 92가구)를 분양할 예정이다.

한화건설은 마포구 상암동에 들어서는‘상암 오벨리스크’ 오피스텔 897실(전용 20~39㎡)을 분양한다. 이안알앤씨는 중구 황학동에 오피스텔 204실과 도시형 생활주택 98가구로 구성된 ‘듀오 302’를 분양한다.

◆오피스텔 공급 과잉…수익률 저조 우려

하지만 오피스텔 투자시 주의해야 할 점도 적지 않다. 일단 세제 혜택의 경우 취득세를 면제받을 수 있는 것은 60㎡ 이하로 최초 분양받을 때만 해당된다. 주택거래신고지역의 경우 기존 임대주택거래와 마찬가지로 취득세 감면 혜택을 받지 못한다.

재산세와 지역자원시설세의 경우 2호 이상 임대해야 절세 혜택을 받을 수 있다. 또 임대주택사업자로 등록해 혜택을 보려면 5년 이상 의무적으로 임대해야 한다.

입주자 커뮤니티 시설이 늘면서 오피스텔 전용률이 낮아지는 것도 문제다. 서울과 수도권의 경우 전용률이 50%를 밑도는 곳이 적지 않다. 지난해 나온 판교신도시 한 오피스텔의 경우 전용률이 41%에 그쳤다.

분양가 상승도 부담스럽다. 올 들어 서울 강남에서 분양한 오피스텔의 3.3㎡당 분양가는 평균 1600만원 정도였다. 일부 인기지역에서는 2000만원을 넘는 곳도 있다.

공급 물량이 늘고 분양가가 오르면서 수요자 찾기도 갈수록 어려워지고 있다. 실제로 부동산114 조사를 보면 올해 서울지역 오피스텔 평균 임대수익률은 연 5.55%로 6년 연속 하락했다.

채훈식 부동산1번지 연구실장은 “공급량 증가와 고분양가 등으로 임대 수익률이 매년 낮아지고 있다”며 “입주가 끝나고 1~2년 후에는 공실 우려도 있는 만큼 적정 분양가와 수익성 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 투자 여부를 결정하는 게 좋다”고 조언했다.