[르포] 입주 2년차…볕드는 별내신도시

신도시 조성 본궤도…집값 마이너스 프리미엄 회복, 전셋값 상승세

별내신도시 부동산시장에 볕이 들고 있다. 사진은 별내 쌍용예가 아파트 전경.

 

부동산시장에 봄바람이 불고 있다. 업계에서는 부동산경기에 민감한 강남권 재건축과 리모델링 단지가 정체돼 있던 사업을 서서히 재가동하며 수요자는 물론 투자자들의 눈길을 끌고 있다는 분석이 나온다.

적체된 미분양으로 골머리를 앓던 수도권 2기 신도시들도 교통여건이 개선되고 각종 개발에 탄력이 붙자 서서히 제 모습을 갖추며 집값이 회복세를 보이고 있다는 소리도 종종 들린다.

업계는 금융위기 이후 갈 곳을 잃었던 부동자금이 각종 규제완화와 개발호재를 등에 업고 부동산시장으로 유입되고 있다고 평가한다.

하지만 그렇다고 일반 수요자들이 무턱대고 부동산투자에 나섰다간 큰 코 다치기 십상이다. 각 현장에서 평가하는 부동산 분위기는 각종 지표∙통계와는 사뭇 다를 수 있기 때문이다. 이에 부동산투자 유망지로 꼽히는 일대를 찾아가 실제 시장 분위기와 투자전략을 알아본다. <편집자주>

아주경제 권경렬 기자 = 경기도 남양주 일대 별내신도시 부동산시장에 볕이 들고 있다.

그동안 저평가됐던 별내신도시 택지지구 개발이 궤도에 오르면서 기반시설이 속속 들어선 데다 지난해 말 지하철 4호선 연장사업(당고개~진접 복선전철) 계획이 확정되면서 분양가 밑으로 떨어졌던 집값도 회복세를 보이고 있다.

일부 단지들은 최고 3000만원 가량 프리미엄(웃돈)까지 형성되면서 '강북의 판교'라는 별내신도시의 명성을 되찾고 있다.

지난 21일 경춘선 전철을 타고 별내역에 내리자 역 바로 앞에 대형마트가 눈에 띄었다. 별내역부터 아파트단지 사이에 있는 중심상업지구는 한창 조성 중이었고, 근린생활시설에는 대부분 점포들이 들어서 있었다.

별내신도시는 서울외곽순환도로가 남북으로 관통하고 있다. 이에 일부 공인중개사들은 편의상 외곽순환도로를 기점으로 '동별내'와 '서별내'로 나눠 부르기도 한다.

별내신도시의 현재 집값은 서별내가 이끌고 있다. 서별내는 별내역과 중심상업시설이 있는 별내신도시의 남측이다.

서별내의 대표적인 아파트인 별내 쌍용예가는 이미 마이너스 프리미엄을 회복했다.

인근 공인중개업소에 따르면 분양가가 4억6000만원선이었던 쌍용예가 전용면적 101㎡형은 지난해까지만 해도 4억4000만원선에 거래됐다. 하지만 현재 급매물이 분양가 수준에 나와있고, 로열층 물건은 호가(집주인이 부르는 값) 기준으로 5억원까지 올랐다.

동별내 역시 회복세다. 동별내의 대표적인 단지인 별내 아이파크 1차는 지난해 5월까지만 해도 4억3500만원선에 거래됐다. 분양가 4억8000만원과 비교하면 5000만원 가까이 마이너스 프리미엄이 붙었다.

하지만 지난해 말부터 오름세를 보이면서 12월에는 4억7000만원에 팔렸고, 지난 1월 말에는 저층 물건도 4억6500만원에 거래됐다. 로열층 매물은 호가가 5억원까지 올랐다.

별내역과 중심상업시설이 서별내의 강점이라면 동별내는 4호선 연장선 개통 확정이 강력한 호재다. 녹지공간이 상대적으로 풍부한 것도 특징이다.

별내동 I공인 관계자는 "별내 아이파크는 현재 짓고 있는 2차와 함께 4호선 전철역을 걸어서 갈 수 있는 유일한 민영아파트"라며 "전철이 들어서면 상권도 발달해 더욱 살기 좋아질 것"이라고 설명했다.
 

별내신도시가 점차 도시의 모습을 갖추고 있다. 사진은 별내 중심상업지구 인근 상가빌딩.

특히 중소형 아파트에도 프리미엄이 붙은 곳이 많다. 지난해 말 현대산업개발이 분양한 별내 아이파크 2차는 3개월 만에 완판됐고, 현재 1000만원에서 많게는 3000만원까지 프리미엄이 붙었다.

인근 H공인 관계자는 "아이파크 2차의 경우 전 가구가 중소형인데다 4호선 개통역과도 가까워 입주 시점이 되면 더욱 오를 것"이라고 말했다.

모두 중소형으로 구성된 별내 푸르지오 역시 지난해 10월 분양 이후 초기 계약률은 50% 안팎에 불과했지만 최근 계약률이 80%를 넘어섰다.

도시가 어느 정도 형성되면서 전셋값도 상승세다. 별내 아이파크 1차 전용 107㎡형의 경우 지난 2012년 1월 입주 당시 융자없는 물건 기준 1억8000만원선에 전세 계약이 이뤄졌다. 하지만 재계약 시점이 다가오면서 전셋값도 제자리를 찾아 현재 2억8000만~3억원까지 올랐다.

인근 공인중개사는 "입주 초기에는 집주인들이 잔금을 치르기 위해 전세를 싸게 내놨지만 이제 나오는 물건들은 전세가율이 60%를 넘는다"며 "2년 만에 1억원을 구하기가 어렵기 때문에 기존 초기 입주 세입자들은 올해 새로 입주하는 인근 아파트로 이사를 준비하는 추세"라고 말했다.

집값과 전셋값 형성에 영향을 미치는 학군의 경우 동별내가 우위라는 얘기도 있다.

공인중개업소에서 만난 한 주민은 "서별내 쪽은 영구임대아파트들이 많이 들어서고 있다"며 "반면 동별내는 10년 임대 일부를 제외하면 민영아파트들이 많아서 앞으로 도시가 다 조성되고 나면 아무래도 학부모들은 동별내를 더 선호할 것 같다"고 귀띔했다.

다만 일부 중대형 단지의 경우 계약해지분 등 일부 가구가 할인분양에 들어갈 예정이어서 집값이 단기간에 급등하지는 않을 전망이다.

한 공인중개사는 "층·향이 좋지 않은 몇몇 단지들이 남아있어서 집값이 분양가를 넘지 못하고 있는 곳도 있다"고 전했다.