"임대시장 월세로 재편…매매전환 자극할 것"

주택가격 변동 없다면 전세> 매매> 월세 순으로 유리

아주경제 강영관 기자 = 임대차시장에서 전세에서 월세로 패러다임 전환이 매매 수요를 자극할 수 있다는 전망이 나왔다. 현재 전세와 매매, 월세 순으로 금리 비용이 낮은데 월세시장이 커질 경우 전세수요가 월세로 넘어가지 않고 매매로 전환될 수 있다는 것이다.

KDB대우증권은 13일 '사람보다 집이 많은 시대의 전세대란' 보고서에서 저금리와 매력적인 월세 이자율이 아파트 매매가격을 자극할 것이라고 예상했다.

보고서를 살펴보면 주택가격이 변동이 없다면 실수요자들이 선택할 수 있는 전세와 월세, 매매의 세 가지 거주 방법 중 금리 비용이 가장 낮은 것은 전세 제도이다. 가장 금리 비용이 높은 것은 월세 제도이며, 차라리 매매 후 실거주 형태가 월세보다 금융 비용이 낮다는 것이다.

실제 실수요자가 전세를 임차할 경우 전셋값 대비 매매가 비율(전세가율)을 70%, 전세자금대출 금리 4%를 적용하면 금융 비용은 2.8%로 추정됐다. 월세는 전세가율 70%와 전월세 전환율 6%를 적용, 4.2%의 비용이 드는 걸로 조사됐다. 매매는 주택담보대출 금리 3.5%를 적용했다.

전제조건은 주택시장에 주택가격 추가하락에 대한 전망 감소와 주택 구매에 필요한 부채 레버리지에 대한 수요 여부다. 보고서는 작년 하반기 이후 수도권 주택가격이 안정화되기 시작했고, LTV·DTI 규제 완화 등에 따라 조건은 만족하고 있는 것으로 판단했다.

국토교통부에 따르면 지난 9월 기준 전월세 시장에서 월세 비중은 39.2%로 집계됐다. 지난해 같은 기간 39.9%보다 소폭 하락했지만 2011년 9월 34.0%에서 2012년 34.4%와 비교하면 5%포인트 증가한 수치다.

KDB증권은 저금리 기조가 장기화될 경우 전세 제도를 유지하는 실익이 크지 않기 때문에 장기적으로 순수 월세 형태로의 전환이 확대될 가능성이 높다고 판단했다.

박형렬 KDB대우증권 연구원은 "지금 같은 저금리 기조가 장기화할 경우 전세가 월세로 전환할 수밖에 없다"면서 "월세 가격에 의해 매매 가격이 결정되는 시기가 도래할 것"이라고 설명했다.

한편 KDB증권은  아파트 전셋값 상승이 오는 2016년까지 이어질 것으로 예상했다. 매매 가격 등락과 상관없이 전셋값이 뛰고 있는 것은 선호도가 높은 새 아파트 입주물량이 줄어든데다 재건축 등으로 멸실 주택이 늘고 있기 때문이라는 판단에서다. 특히 내년에는 재건축으로 인해 멸실 주택 증가가 본격화될 가능성이 있어 전셋값 상승이 가속화될 수 있다고 지적했다.