“급변하는 전월세 시장, 지역·소득유형 따른 맞춤형 정책 필요”

전세 수급불균형 지속… 유형별로 각기 다른 양상 나타나

민간임대 활성화 수익률 제고, 부동산 통계 선진화 등 제언

서민 임차가구 주거안정 위한 정책 기본틀.[자료=국토연구원]

아주경제 이명철 기자 =전셋값의 지속 상승으로 월세로 전환이 빠르게 이뤄지고 있으며 지역·가격별로 각각 다른 성향을 보이고 있다는 조사가 나왔다.

전문가들은 임대차 시장의 안정을 위해 추진하는 민간임대 활성화를 위해 수익률 제고 등 보완 방안이 필요하다고 입을 모았다. 또 임차유형과 소득 수준, 지역 등에 대한 맞춤형 정책이 필요하다는 주장이 제기됐다.

국토연구원은 지난 19일 전월세시장 구조변화에 대응해 서민임차가구의 주거안정 방안을 모색하기 위한 정책세미나를 개최했다.

‘전월세시장 행태 및 인식 변화와 시사점’ 주제 발표를 한 국토연 박천규 부동산시장연구센터장은 “1150개 중개업소를 조사한 결과 전세 매물은 감소했지만 보증부월세와 순수월세 매물은 증가했다”며 “임대차 유형 중 매물·계약 비중은 보증부월세가 많지만 선호도는 전세가 가장 높다”고 전했다.

전세 수요자가 주로 찾는 전세금의 평균 가격대는 수도권 1억9000만원, 비수도권 1억4000만원으로 나타났다.

그는 “원하는 전셋집을 찾지 어려운 임차인은 계속 전세를 구하려는 비중이 가장 강했다”며 “나머지는 보증부월세를 알아보거나 주택구입을 고려했다”고 분석했다.

세입자들은 평균 매매가 대비 전세가의 비율이 77%일 경우 매매전환을 고려하는 것으로 조사됐다. 주택가격과 전세금의 차이는 수도권 6300만원, 비수도권 4500만원 가량일 때다.

박 센터장은 최근 전세값 상승은 전세 수급 불일치에 따른 것으로 봤다. 그는 “전월세 시장 변화에 대응한 서민임차가구의 주거안정성 제고를 위한 노력이 필요하다”며 “주거안정성이 높고 양질의 서비스를 제공할 수 있는 민간임대사업자를 육성하여 안정적인 임대주택 공급기반을 마련해야 한다”고 제언했다.

국토연 박미선 미래전략전담반장은 ‘전월세시장의 변화와 정책과제 주제발표’를 통해 전월세시장 구조변화의 특성을 분석하고 정책과제를 제시했다.

그는 전월세시장 구조변화를 ‘전세위주의 임차유형이 월세로 변화하면서 월세비중이 빠르게 증가하는 현상’으로 규정했다. 특히 지역과 가격대 별로 다른 양상이다.

박 반장은 “전세보증금 5000만원 미만 저렴전세는 지속 감소했지만 3억원 이상 전세 거래는 증가해 보증금 규모 양극화가 발생했다”며 “저렴전세 감소와 고액전세 집중이 일부지역에 집중하는 국지적 현상이 표출되고 있다”고 진단했다.

월세의 경우 보증금 5000만원 미만 보증부월세가 전체 거래량 대부분을 차지하고 있지만 고액보증금 월세도 늘어 저소득·서민 주거비 부담이 가중되는 상황이다.

연령대별 특성을 보면 20대는 부모세대의 증여나 상속 등에 따라 세대 내 주택시장 불평등이 심화되는 것으로 조사됐다. 40대는 모든 지역에서 주거비 부담이 가장 높았다.

박 반장은 속성별 맞춤형 정책대응을 강구할 필요성을 주장했다.

먼저 저소득 서민을 위해 소득수준별 보증금 규모별 대출 프로그램을 제안했다. 소액보증금의 기준금리를 책정한 후 소득 증가와 보증금 규모 증대에 따라 가산금리를 적용하는 것이다.

또 지역별 시장 모니터링을 통해 저렴한 전세주택 공급을 확대하는 방안도 나왔다. 보증금 조달 능력이 낮은 세입자들을 위해 일정 규모의 전세주택을 공급하자는 것이다. 최초 주택시장에 진입하는 젊은층에 주거비를 지원하고 가구를 확장하는 중년층에게 유자녀 금리 우대를 지원하는 방안도 제시됐다.

전문가들은 민간 임대에 대한 정부 정책의 보완점과 공공임대 확보의 필요성 등에 대해 논의했다. 실제 전월세 시장 현황과 통계의 미비점에 대한 지적도 이어졌다.

김용순 토지주택연구원 전략경영연구실장은 “충분히 능력이 됨에도 자가로 전환하지 않는 고가전세는 정책에서 배제해야 한다”며 “순수 민간에서 임대주택을 많이 공급하려면 다주택자에 대한 종합부동산세나 양도세 등 과다한 세제는 완화할 필요가 있다”고 강조했다.

그는 또 “임대차시장이 새로운 유형으로 가는 단계에서 정책을 하다 보니 애로사항이 크다”며 “전월세 상한제 도입 등 정부가 너무 개입하면 자치 새 시장에 나가지 못하는 부작용을 야기할 수도 있을 것”이라고 우려했다.

박기석 한국감정원 부동산연구원 연구개발실장은 정형된 데이터가 현재 상황을 반영하는데 미흡하다고 지적했다.

그는 “주택가격과 지역마다 다르게 나타나는 전월세 전환률을 서민 임차주택에 대해 낮출 방안을 찾아야 한다”며 “신용불량자에 대한 금융권 대책처럼 저소득층의 신용 보강을 위한 방안이 필요하다”고 조언했다.

박환용 가천대 교수는 “전월세 대책을 세울 때 다양한 데이터를 활용하는데 실제 시장과 맞지 않는 부분이 있어 이를 위한 데이터베이스가 구축돼야 한다”며 “실제 주거안정을 위해 단독주택 정비에 정부 차원에서 뛰어들어야하는 데 국공유지 등을 활용한 월세 임대공급이 필요하다”고 주문했다.

최은영 한국도시연구소 연구위원은 저소득층 주거비 부담 경감을 위한 저렴한 공공임대 공급을 요구했다. 그는 “현재 저소득층의 주거비 부담이 심각한 수준으로 민간임대가 없는 것이 문제가 아니라 비싸서 들어가지 못하는 것”이라며 “국내 공공임대가 5%인데 20%까지는 늘리고 정확한 주거실태 조사를 통해 주거비 부담에 대한 고민을 해야 할 것”이라고 역설했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “임대인 우위인 전세시장에서 세입자가 순수하게 월세로 넘어갈 수 있도록 유도해야 한다”며 “세입자의 협상력을 높이려면 월세 소득·세액공제를 확대하거나 세입자 전환률을 노출하는 방안도 있다”고 설명했다.

정부는 이날 나온 여러 방안을 종합해 곧 발표할 임대차 시장 정책에 참고하겠다고 밝혔다.

권혁진 국토교통부 주택정책과 과장은 “민간이 자발적으로 나서는 기업형 임대가 부작용이 없는 것으로 새로운 임대주택 정책은 땅·돈·세금·규제 정도가 될 것”이라며 “시내 허름한 땅이나 시중 부동자금 등을 활용할 수 있다”고 전했다.