[충정로칼럼]메르스 여파로 금리인하 여건 마련

경기회복 기대감에 하반기 부동산시장도 '쾌청'할 듯

강남권 아파트·지역주택조합·분양권 등 수요자 몰릴 가능성 높아

박상언 유앤알컨설팅 대표

메르스 사태 이후 부동산 시장도 불안감이 증폭되고 있다. 분양시장 열기가 꺾일 기미를 보이는데다 사업 일정 연기를 검토하는 곳도 있다.

반면 시장의 영향을 미치는 금리의 변동가능성은 커졌다. 전세난이 지속되는데다 작년 세월호 사태 이후 내수경제 활성화를 위해 금리가 몇차례 인하된 만큼 이번 메르스 사태로 추가 금리인하 가능성도 높아졌다는 뜻이다.

하반기 미국의 금리 인상이 현실화된다면 경제체력이 허약한 브라질과 러시아, 우크라이나 등은 금리를 올릴 가능성이 농후하다. 반면 중국과 대만, 일본, 한국 등은 비교적 외환보유고가 넉넉하고 수출경쟁력 강화를 위해 자국통화의 약세를 유도하는 만큼 금리가 한차례 더 인하될 가능성이 높다.

이는 부동산 시장에 호재로 작용할 수 있다. 금리가 인하되면 수익형 부동산에 돈이 몰릴 것이고 보증부월세가 증가하면서 전세가격이 또 다시 올라 매매시장을 다시 자극할 수 있다. 따라서 부동산시장 참여자들은 상반기 인기 있었던 부동산 상품 위주로 투자전력을 짜도 무방하다.

상반기에 이어 하반기에도 서울 강남4구(서초·강남·송파·강동)에서 분양하는 아파트 인기가 지속될 것으로 보인다. 분양가 상한제가 폐지된데다 지난해와 올해 상반기 고가로 분양했던 단지들까지 수천만원의 프리미엄이 형성됐기 때문이다. 특히 하반기 분양을 준비 중인 강남 재건축 아파트를 주목할 만 하다. 

실수요자들이 내 집 마련에 적극 나서면서 저렴한 분양가격이 돋보이는 지역주택조합 아파트도 최근 인기를 얻고 있다. 정부가 잇따라 규제완화책을 내놓으면서 다시 활기를 띠고 있는데 조합원 모집이 수월해지면서 100% 조합원 모집에 성공한 사업장도 등장하고 있다.

규제완화책을 보면 조합원 모집이 가능한 지역 범위가 당초 사업지와 같은 시·군에서 시·도 거주(6개월 이상)자로 확대돼 조합원 모집이 수월해졌다. 청약통장에 가입하지 않아도 되고 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 한 채 보유하고 있어도 지역주택조합에 가입할 수 있다.

지역조합 아파트는 조합원이 50%만 모이면 조합 설립 후 사업계획 승인, 착공까지 절차가 간소하다.또한 지역주택조합도 최대 25%가량은 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형을 공급할 수 있게 됐다. 조합원 추가 모집이 끝난 뒤 일부 잔여 주택을 일반분양으로 판매할 때 유리하다. 민간택지 분양가상한제 폐지로 새로 공급되는 아파트 분양가격이 상승하면서 조금이라도 싼 값에 집을 구하려는 수요자들이 하반기에도 사업추진이 빠른 지역주택조합을 중심으로 몰릴 것으로 예상된다.

하반기에도 분양권 거래가 활발할 전망이다. 분양권 매매는 청약통장을 가지고 있지 않은 수요자뿐만 아니라 자금력이 부족한 분들에게도 더할나위없는 내집마련수단이자 투자상품이다. 특히 재건축·재개발 분양권의 경우 동호수뿐만 아니라 투자메리트 측면에서 일반 분양자보다 유리해 수요자들에게 인기가 좋다.

하반기 분양권 투자는 올해 상반기 이미 전매뿐만 아니라 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 상향 조정돼 주택자금 대출도 한결 쉬워졌기 때문에 분양권 투자가 실수요자뿐만 아니라 투자자들의 관심을 더 끌 수밖에 없다.

분양권을 구입하고자 할때는 중도금과 대출금 이자 납입 여부 대출 승계 여부 확인해야 한다. 납입액에 따라 분양권 가격이 결정되기 때문이다. 이것에 소홀하면 중도금이나 대출 이자를 더 내야 하는 실수를 범한다.중도금 연체가 있는 경우 대출을 받은 해당은행에 이자납입 유무를 확인하고 대출 승계를 받아야 한다. 매수자 입장에서는 자금 상황이 넉넉해 중도금 대출이 필요없다면 융자금의 중도상환수수료 등도 미리 알아둘 필요가 있다.

또 최근에는 추가옵션 계약이 많기 때문에 새시 등 추가옵션의 계약금 납입여부도 확인해야 한다. 뿐만아니라 건설회사를 통해 은행 및 기타 압류 등의 권리제한 사항이 있는지도 알아봐야 한다.

박상언 유앤알컨설팅 대표