[윤기림의 머니테크]부동산시장 조정에 따른 투자전략

 

윤기림 리치빌재무컨설팅 대표

지난달 13일 한국감정원과 부동산114 조사에 따르면 주택시장의 바로미터인 서울 강남 아파트의 가격이 연속 하락세를 보이고, 전국적으로도 상당수 지역이 상승에서 보합 또는 하락세로 돌아섰다.

감정원이 집계한 매매가격 공표 지역 178개 전국 시·군·구 가운데 전주 대비 아파트값이 상승한 곳은 122개에서 116개로 줄었고, 보합 또는 하락한 곳은 56개에서 62개로 늘었다. 

부동산114에 따르면 12월 첫째 주 아파트값이 떨어진 서울 지역구는 강남구(-0.01%), 강동구(-0.05%) 등 2곳이었지만 둘째 주에는 강남구(-0.01%), 강동구(-0.03%), 중구(-0.02%), 서대문구(-0.03%) 등 4곳으로 늘었다.

지난해 11월 말 이후 51주 만에 집값이 하락한 강남구는 2주 연속, 강동구는 무려 4주 연속 집값이 떨어졌다. 그렇다면 왜 강남 집값 하락이 주목을 받는 것일까?

강북이 실수요자 주택 시장이라면 강남은 투자 수요가 관심을 갖는 지역이다. 그만큼 강남은 시장 변수에 가장 민감하게 반응하기 때문에 현재 고분양가 논란이 일어 관망세로 접어드는 주택 경기를 대변하는 지표 역할을 하기 때문이다.

따라서 강남 집값의 하락이 다른 지역 집값의 연쇄적 하락으로 이어지는 등 전반적인 주택 경기 하락의 신호탄일 수 있어 주목받고 있다.

실수요자 중심의 비교적 안정적인 강북의 집값 변화도 눈길을 끈다. 부동산114 조사에서 중구는 지난해 1월 16일(-0.01%) 이후 처음으로 집값이 하락세로 돌아섰고, 서대문구 역시 지난해 12월 19일(-0.02%) 이후 49주 만에 하락했다.

그러면 앞으로 집값은 어떻게 될까? 미국 금리인상이 단행되고, 대출규제가 강화돼 거치 기간이 1년으로 줄어들면 당장 가계부담은 커질 수 밖에 없어 시장에 주택들이 쏟아져 나올 가능성이 높다.

부동산업계에서는 여전히 실수요자 타령을 하는 전문가들이 있지만 집을 사는 순간부터 가격이 하락하는 집을 사려고 나서는 사람이 얼마나 있을까?

여기에 미국이 기준금리를 2017년까지 최고 3.5%까지 인상할 것이라는 전망이 나오고 있다. 이는 현재의 주택가격 조정이 당분간 이어질 가능성이 높다는 얘기다.

따라서 실수요자라고 하더라도 당분간 주택구입보다는 전세나 월세를 선택하는 것이 좋다. 투자목적으로 주택을 구입해 가격하락을 겪고 있다면 어차피 매매가 어려운 상황이므로 반전세나 월세로의 전환을 통해 이자부담을 줄이는 것이 현명하다.

또 시장의 조정기로 보이는 향후 1~2년 동안은 가급적 현금보유를 늘려뒀다가 시장이 바닥을 치는 시점에 경매를 통해 핵심지역의 주택을 구입하거나, 수익형 임대부동산을 늘려나가는 것이 성공적인 부동산 운영방법이 될 수 있겠다.