DSR 상승 착시효과에 전세대출자 '대출절벽' 우려

아주경제 노경조 기자 = 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입한 KB국민은행이 전세자금대출을 DSR 산정에 그대로 반영하기로 해 대출 절벽이 발생할 수 있다는 우려가 나온다.

국민은행은 지난 17일부터 신규 대출 신청자에게 300%까지 DRS을 적용하고 있다.

문제는 국민은행이 DSR를 구할 때 통상 2년 한도인 전세자금대출의 원금을 대출 2년차에는 전액 상환해야 하는 대출금으로 잡고, 마이너스통장도 실제 대출액과 관계 없이 한도 전액을 대출금으로 잡고 있는 점이다.

이 경우 DSR 수치가 지나치게 높아 보이는 착시효과가 나타나게 된다.

전세자금대출은 통상 2년인 전세 계약 기간에 맞춰 이자만 내다가 계약이 끝나면 보증금을 받아 일시에 상환하는 방식으로 설계돼 있다. 전세자금대출을 받은 다음해에는 원금을 상환해야 하기 때문에 DSR이 급등하게 된다.

따라서 국민은행에서는 급한 돈이 필요해도 대출이 어려워질 수 있다.

이 때문에 금융권에서는 DSR를 산정할 때 이자만 반영하고 원금은 제외해야 한다는 대안도 나오고 있다.

중도금 대출도 처음 몇 년 간 이자만 내다가 잔금대출로 대환하는 방식이어서 DSR이 일시적으로 치솟는다.

주로 분양가의 60%에 해당하는 중도금은 대출을 받아 여러 차례에 나눠 갚는 경우가 많다. 중도금 대출은 이자만 내다가 입주 시 받는 장기 분할상환식 잔금 대출로 대환한다.

예컨대 연봉 5000만원인 A씨가 3억원을 중도금으로 낼 때 1억5000만원은 대출을 받았다. 이후 아파트에 입주할 때 3억원을 잔금 대출로 받아 중도금 대출을 갚고, 나머지 1억5000만원으로 잔금을 처리했다.

이 경우 A씨는 잔금 대출을 받기 전 빚이 1억5000만원이었지만, 그해 모든 중도금을 상환해야 해 대출 이자를 포함하면 DSR 비율이 300%를 초과하게 된다.

그러나 잔금 대출로 전환하면 대출은 3억원으로 늘어나지만만, 매년 상환해야 하 돈은 2180만원으로 DSR 비율이 43.6%로 줄어든다.

KB국민은행은 일단 집단대출은 DSR을 산정할 때 예외로 두기로 했다.

마이너스통장 방식의 대출도 맹점이 있다. 실제 돈을 빌리는 것과 관계없이 대출 한도가 모두 DSR에 반영되기 때문이다.

마이너스통장은 본인이 원할 때 빌릴 수 있는 대출이어서 실시간 잔액 집계가 어렵고, 만기도 1년이다 보니 열어놓은 한도까지 전액 대출로 반영하게 된다.

앞으로 한도액이 모두 DSR에 반영되면 실제 대출 여부와 관계없이 DSR을 높이는 왜곡 현상이 생길 수 있다.

이에 금융당국 관계자는 "마이너스통장의 평균 연장 기간을 반영해 원리금을 나눠 계산하는 방식도 고려하고 있다"며 "TF에서는 이 같은 착시효과를 줄이는 방안을 고민하고 있다"고 말했다.

전문가들은 대출 특성이나 차주 상황에 따라 DSR 한도를 여러 가지로 나눠 적용하는 방법을 고려해야 한다고 조언한다.

임진 금융연구원 가계부채연구센터장은 "DSR 한도를 일률적으로 적용하기보다는 대출 성격이나 차주별 특성에 따라 DSR1, DSR2 등으로 구분해 한도를 따로 적용하는 방안도 고려해야 한다"고 말했다.