층고 제한에 "미니재건축 올스톱 우려"

"대안 마련 우선돼야"

▲가로주택정비사업 추진현황. 자료=서울시 제공

아주경제 최수연 기자 = 서울시가 추진하는 대로 제2종 일반주거지역의 재건축 평균 층수가 7층이하로 제한될 경우 재개발·재건축 시장의 틈새시장으로 떠오르는 가로주택정비사업에 제동이 걸릴 전망이다.

서울시가 역사·문화와 조화되는 도시계획을 표방하며 한강변 재건축(제3종 일반주거지역)의 경우 최고 층수를 35층으로 제한하면서 불거진 층고 논쟁이 2라운드에 접어들 것으로 보인다.

일명 '미니 재건축' 사업으로 불리는 가로주택정비사업은 노후·저층 주거지에 대한 재생 사업의 해법으로 큰 인기를 끌고 있다. 대상지는 4면이 도로로 둘러싸인 가로구역 면적이 1만㎡ 미만인 지역으로, 노후건축물 수가 전체의 3분의 2 이상이고 가구 수가 20가구를 넘으면 된다.

일반 재건축에 비해 사업기간이 3분의1 수준으로 짧고 절차도 까다롭지 않다는 장점이 부각되면서 최근 인기를 끌고 있다. 가로주택정비사업은 정비구역 지정, 추진위원회 구성 등 복잡한 절차를 생략할 수 있어 조합 설립부터 건물 착공까지 걸리는 기간이 2년 안팎으로 줄기 때문이다. 동의를 받아야 하는 주민 수도 20~30명가량으로 많지 않아 사업 추진이 수월하다.

건축 특례도 제공된다. 대지의 조경이나 건축물의 높이 제한, 주차장 설치기준, 건폐율 등의 규제가 완화된다. 공동이용시설·주민공동시설의 용적률 상한 혜택도 부여된다.

하지만 문제는 평균 층수 7층 이하로 지정·고시되지 않은 제2종 일반주거지역에 대한 건축물 층수다. 가로주택정비사업 대상이 대체로 저층주거지에 위치하고 건축이 금지된 공지(광장, 공원, 녹지 등)에 접하면서 최고 15층까지 건축이 될 경우 주변 경관을 훼손할 가능성이 크다는 게 서울시의 판단이다.

강남구 논현동에 위치한 세광연립 가로주택정비사업 조합은 지난해 12월 서울시에 건축심의 신청서를 제출했다. 세광연립은 제2종 일반주거지역에 속하며 2개동 30가구로 이뤄졌다. 현재 층수는 3층이다.

조합은 가로주택정비사업을 통해 지하 2~지상 15층, 47가구 규모의 아파트로 재건축을 하는 건축계획을 제출한 상태다.

하지만 주변이 2~3층 저층 주택지로 주변 층수와 과도하게 차이가 나기 때문에 주변 환경과 어울리는 스카이라인과 공원의 개방감 확보 등 대안 계획이 필요하다는 이유로 지난 2월 건축위원회 심의가 보류됐다.

지난 3월 말 기준 가로주택정비사업이 추진되는 총 34곳을 용도지역별로 보면 △제1종 일반 주거지역 1곳 △제2종 일반주거지역(7층 지정) 16곳 △제2종 일반주거지역(예외지역) 13곳 △제3종 일반주거지역 1곳 △준주거지역 1곳 △일반상업지역 1곳 △준공업지역 1곳 등이다.

서울시가 가로주택정비사업이 시행되는 모든 제2종 일반주거지역에 층수 규제를 적용할 경우 규제에 포함되는 13곳의 조합이 거세게 반발할 것으로 예상된다. 이럴 경우 한강변 제3종 일반주거지역의 최고층수를 35층으로 제한하면서 거세지는 층고 논란이 새로운 국면에 접어들 수 있다.

심교언 건국대학교 교수는 "지역마다 주변 여건이 달라 일괄적으로 평균 층수를 7층으로 제한한다는 것은 무리가 있을 수 있다. 해당 지역의 주민 반발도 적지 않을 것"이라면서 "규제 강화로 수익성이 떨어질 경우에 대한 대안이 선제돼야 한다"고 지적했다.