[김충범 기자의 부동산 따라잡기] '프로젝트 파이낸싱(PF)' 성패는 사업성 검토에 달려있다

이번 시간에는 소위 'PF'라 불리는 '프로젝트 파이낸싱(Project Financing)'에 대해 알아보겠습니다.

프로젝트 파이낸싱이란 은행 등 금융기관이 특정 프로젝트의 사업성과 향후 현금흐름(Cash Flow)을 보고 자금을 지원하는 금융기법을 뜻합니다.

주로 고속도로, 항만, 공항, 수도, 발전소 등 사회간접자본(SOC) 투자나 부동산 개발 같은 대규모 프로젝트에 흔히 사용되는 방식입니다. 선진국에서는 상당히 보편화된 기법이라 할 수 있습니다.

쉽게 이야기하면, 금융기관이 어떤 계획으로 수익을 내겠다는 프로젝트 기획서를 보고 대출을 해주는 것이죠. 프로젝트 자체가 담보가 되는 것입니다.

PF의 경우 수익성이 높고 리스크가 큰 만큼 금융기관이 프로젝트 개발계획부터 시작해 수익성, 업체의 사업수행능력 등 전 과정에 대해 면밀한 심사 과정을 거치게 됩니다.

때문에 여러 은행이 참여하는 협조융자 형태를 보이며, 법률·경제적으로 독립된 특수목적법인(SPC)이 설립되기도 하죠.

이렇듯 PF는 SOC 시설을 설치할 때 활용됐지만, 최근 국내의 경우 부동산 개발사업에서 주로 쓰이고 있습니다. 때문에 PF의 개념을 부동산 PF로 이해하는 분들도 상당히 많습니다.

보통 부동산 PF는 시행사가 대출을 받고 시공사가 지급보증하는 형태로 이뤄지는 경우가 많지요. 금융기관은 사업지의 미래 분양 수익금을 토대로 대출을 해줍니다.

하지만 부동산 PF에 대한 대중의 인식은 그리 좋지 않습니다. 부동산 과열 및 거품을 조장하는 데 PF가 일조하기 때문이죠.

부동산 PF는 사업에서 발생하는 현금흐름으로 용지비, 사업비 등이 충당됩니다. 때문에 프로젝트의 사업성에 문제가 생기거나 분양에 실패할 경우, 시행사가 부도위험에 빠지고 시공사 재무구조가 나빠지게 됩니다.

금융기관이 시행사, 건설사 및 사업지에 대해 면밀한 평가를 거치지 못할 경우에도 위험에 빠지기 쉽죠.  앞서 언급했듯 금융기관이 개발사업의 사업성 검토에 집중하는 것은 필수입니다.

때문에 국내에서 부동산 PF는 담보대출과 별반 다를 것 없는 형태를 보이고 있습니다. PF를 향한 주된 비판이 나오는 이유죠.

사실 PF는 대규모 사업에 적합하고 장기적이고 저렴한 이자비용으로 자금을 조달할 수 있는 등 장점이 많은 금융기법입니다. 정부 및 금융기관의 감시 노력 및 대출 건전성 제고로 PF가 보다 사업지 곳곳에 유효적절하게 활용됐으면 하는 바람입니다.