​[최수연의 부동산 타짜] 조정지역 1가구 일시적 2주택 양도세 비과세 받으려면

첫 주택 구입 1년 후 두 번째 아파트 구입, 3년내 첫 주택 매도

자료=아이클릭아트 제공

지난해 정부는 부동산 투기수요를 차단하기 위해 양도세를 강화했다. 조정대상지역 그리고 투기지역과 투기과열지구 내 다주택을 보유한 세대주는 주택을 양도할 경우 기존보다 강화된 양도세를 부담해야한다.

규제가 있기전 2주택자와 3주택자는 양도차익에 따라 기본세율(6~40%)를 적용해 양도세를 부담했지만 양도세가 강화되면서 기본적으로 △2년이상 보유 △양도가액 9억원 이하 주택에 2년이상 거주 등의 요건을 만족할 경우에만 양도세 비과세 혜택을 얻을 수 있게 됐다.

만약 이를 어기게 된다면 2주택자는 기본세율에 10%포인트가 더 적용되며 3주택자 이상은 기본세율에 20%포인트가 더 더해진다.

다시말하자면 규제가 있기 전에는 서울에서 주택을 몇 채를 가지고 있든 양도세는 각 주택에 기본 세율만 적용하면 됐으나 규제가 적용 된 후 서울에 1주택을 소유하고 있는 세대주는 다주택을 소유할 시 양도세 폭탄을 맞게 된다는 것이다.

그렇다면 주택을 구입해 시세차익을 얻고 싶으면 어떤 방법이 있을까. 양도세 폭탄에 따른 대안으로 '일시적 1가구 2주택자'에게는 양도세 비과세 혜택을 주는 경우가 있다. 단 9억원 이하의 주택의 경우 해당된다.

조정대상지역 내에서 첫 번째 주택을 구입하고 1년 이후 두 번째 주택을 사는 것이다. 이어 두 번째 주택을 매수한 후 3년 이내에 첫 번째 주택을 매도해야 첫 번째 주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 얻을 수 있다.

그리고 중요한 것은 반드시 두 번째 주택으로 이사를 가서 2년 거주 조건을 충족시켜야 한다는 것이다. 2년이 지나 두 번째 주택을 팔면 양도세 비과세 혜택을 또 얻을 수 있게 된다.

여기서 좀 더 발전한다면 비조정대상지역의 청약시장이나 분양권을 노리는 것이다. 서울에 주택 한 채를 소유하고 있어도 비조정대상지역에서 분양하는 단지에 청약을 넣거나 새 아파트 분양권을 사는 것이다. 비조정대상지역은 서울 전역 25개구 그리고 경기(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2), 부산(해운대, 연제 ,동래, 부산진, 남, 수영구, 기장군), 세종 등을 제외한 지역이 해당한다.

비조정대상지역의 주택은 거주를 하지 않고 2년 이상 보유만 해도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉 갭투자가 가능하다는 뜻이다.  

단 비조정대상지역인 만큼 시세차익이 이뤄질 수 있는 조건을 갖춘 단지를 잘 골라야 한다. 조건으로는 △교통 △생활 인프라 △중소형 평형대 △신축 아파트 △개발호재 △대단지 △전세가율 △주변 10년 이상된 아파트 값과 시세 차가 1~2억원을 넘지 않는 수준 등을 살펴보는 것이 좋다.

두 번째 주택에 대한 갭투자를 2년 이상 유지한 후 집값이 상대적으로 올랐다고 생각이 들면 매도를 한 후 시세차익을 얻으면 된다.

위와 같은 방식으로 부동산 투자를 한다면 매우 이상적인 그림이 될 것이다. 하지만 '부동산은 타이밍'이라는 말이 있듯이 집값이 오를 것인지 내릴 것인지 가늠하기가 쉽지 않다. 또한 1주택자가 청약시장에서 1순위로 당첨되기란 매우 어려운 일이다.

부동산 투자를 할 땐 매우 신중하고 침착하게 부동산 시장 흐름을 파악하는 게 우선시 되야 할 것이다.