[명경의 법률이야기] 부동산 매매계약 성립의 판단기준은?

계약금·중도금, 금액·지급시기 정해져야

최근 부동산 가격이 급등함에 따라 아파트 매매계약에 있어서 매도인과 매수인간에 많은 분쟁이 발생하고 있습니다. 특히 계약서가 작성되기 이전 단계에서 구두로 매매조건 중 일부만이 합의된 경우 이를 계약이 성립된 것으로 볼 수 있는지가 많이 문제되고 있습니다. 아래에서는 두 가지 상담사례에 비추어 대법원 판례에 따를 때 부동산 매매계약의 성립여부의 판단 기준에 대해 설명하도록 하겠습니다.

Q1) 안녕하세요. 저는 얼마 전 제가 사는 집을 부동산에 내 놓았습니다. 얼마 후 공인중개사 사무소에서 연락이 왔고 한 분이 집을 보고 간 후 집을 사고 싶다고 하였습니다. 공인중개사를 통해 매매대금을 정하였고, 저희가 전세 세입자로 들어 가기로 하면서 전세금을 정하였으며, 매수인이 가계약금으로 돈을 얼마 미리 보내고 나머지는 계약서를 작성하면서 정하기로 하였습니다. 그리하여 저는 가계약금을 받았는데 생각해 보니 제가 오랫동안 살아 온 집을 정리한다는게 힘들어서 공인중개사를 통해 집을 팔지 않겠다고 하였습니다. 그런데 매수인측은 매매계약이 성립되었으니 계약서를 작성하던가 해약금으로 계약금 상당액인 매매대금 10%의 두배를 달라고 하네요. 굉장히 난감한 상황인데 계약이 성립된 것인가요?

Q2) 안녕하세요. 저는 얼마 전 아파트를 사려고 했는데 상대방의 변심 때문에 힘든 상황입니다. 얼마 전 제가 살고 싶던 지역의 아파트가 제가 원하는 가격에 나왔습니다. 부랴부랴 공인중개사를 통해 집을 구경하였고 집이 마음에 들어 집주인과의 매매계약을 추진하게 되었습니다. 공인중개사를 통하여 매매대금, 계약금 및 계약금의 지급시기, 중도금 및 중도금의 지급시기, 가계약금 등을 정하였으나 잔금의 경우 잔금의 금액은 정하였으나 지급시기는 금년 12월 말경으로 대략적으로 정하였습니다. 그 후 저희는 가계약금을 입금하였는데 계약서를 작성하기로한 날 매도인이 갑작스럽게 집을 팔 수 없다고 하였습니다. 저희의 경우 계약이 성립된 것인가요?

A) 대법원 판례에 따를 때 계약이 성립되었다고 하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구됩니다. 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아닙니다. 하지만 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 합니다. 부동산 매매계약의 경우 매매목적물, 매매대금의 액수와 그 지급시기 및 방법, 부동산의 이전등기 시기 및 방법 등이 본질적 사항이나 중요 사항이라고 할 수 있을 것입니다.

한편 대법원 판례 중에는 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단한 사례가 있습니다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결).

결국 계약금과 중도금에 관하여 어느 정도 구체적인 금액과 지급시기가 정해져 있다면 계약은 성립된 것으로 보는 듯 합니다. 계약금은 해약금의 성질을 갖는 것으로서 계약금의 두 배를 돌려줌으로서 계약을 해제할 수 있고, 중도금을 지급함으로서 더 이상 계약을 해제할 수 없다는 사실을 고려한 것으로 보입니다.

첫 번째 사안의 경우 매매목적물과 매매대금이 정해져 있지만 계약금의 액수와 중도금에 관한 사항이 전혀 정해져 있지 않아서 계약이 성립되지 않았다고 보아야 할 것입니다. 매매 당사자 간에 계약을 해약하기 위한 구체적인 금액과 언제 더 이상 계약을 없는 것으로 돌릴 수 있는 지가 정해져 있지 않기 때문이죠.

두 번째 사안의 경우 매매목적물, 매매대금, 계약금의 액수 및 지급시기, 중도금의 액수 및 지급시기, 잔금의 액수 및 대략의 지급시기가 정해져 있기 때문에 계약이 성립된 것으로 보아야 할 것입니다. 따라서 가계약금만 지불하였어도 계약의 유효를 주장할 수 있다고 보여 집니다.
 

[사진=법무법인 명경 제공]