[명경의 법률이야기] 부동산 매매계약 성립의 판단기준은

계약금·중도금 등의 금액·지급시기 정해져야

최근 부동산 가격이 급등함에 따라 아파트 매매계약에 있어서 매도인과 매수인간에 많은 분쟁이 발생하고 있습니다. 특히 계약서가 작성되기 이전 단계에서 구두로 매매조건 중 일부만이 합의된 경우 이를 계약이 성립된 것으로 볼 수 있는지가 많이 문제되고 있습니다. 아래에서는 두 가지 상담사례를 바탕으로 대법원 판례에 따를 때 부동산 매매계약 성립여부의 판단기준에 대해 설명하도록 하겠습니다.

Q1) 저는 얼마 전 제가 사는 집을 부동산에 내 놓았습니다. 얼마 후 공인중개사 사무소에서 연락이 왔고 한 분이 집을 보고 간 후 집을 사고 싶다고 하였습니다. 그리하여 공인중개사를 통해 매매대금을 정하였고, 저희가 전세 세입자로 들어가기로 하면서 전세금을 정하였으며, 매수인이 가계약금으로 돈을 얼마 미리 보내고 나머지는 계약서를 작성하면서 정하기로 하였습니다. 그런데 가계약금을 받은 뒤 생각해 보니 제가 오랫동안 살아 온 집을 정리한다는 게 힘들어서 공인중개사를 통해 집을 팔지 않겠다고 하였습니다. 그런데 매수인 측은 매매계약이 성립되었으니 계약서를 작성하던가 해약금으로 계약금 상당액인 매매대금의 10%의 두배를 달라고 하네요. 굉장히 난감한 상황인데 계약이 성립된 것인가요?

Q2) 저는 얼마 전 아파트를 사려고 했는데 상대방의 변심 때문에 힘든 상황입니다. 얼마 전 제가 살고 싶던 지역의 아파트가 제가 원하는 가격에 나왔습니다. 부랴부랴 공인중개사를 통해 집을 구경하였고 마음에 들어 집주인과의 매매계약을 추진하였습니다. 공인중개사를 통하여 매매대금, 계약금 및 계약금의 지급시기, 중도금 및 중도금의 지급시기, 가계약금 등을 정하였습니다. 하지만 잔금의 경우 금액은 정하였으나 지급시기는 금년 12월 말경으로 대략적으로 정하였습니다. 그 후 저희는 가계약금을 입금하였는데 계약서를 작성하기로 한 날 매도인이 갑작스럽게 집을 팔 수 없다고 하였습니다. 저희의 경우 계약이 성립된 것인가요?

A) 대법원 판례에 따를 때 계약이 성립되었다고 하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 합니다. 부동산 매매계약의 경우 매매목적물, 매매대금의 액수와 그 지급시기 및 방법, 부동산의 이전등기 시기 및 방법 등이 본질적 사항이나 중요 사항이라고 할 수 있을 것입니다.

한편 대법원 판례 중에는 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단한 사례가 있습니다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결).

결국 계약금과 중도금에 관하여 어느 정도 구체적인 금액과 지급시기가 정해져 있다면 계약은 성립된 것으로 보는 듯 합니다. 계약금은 해약금의 성질을 갖는 것으로서 계약금의 두 배를 돌려줌으로서 계약을 해제할 수 있고, 중도금을 지급함으로서 더 이상 계약을 해제할 수 없다는 사실을 고려한 것으로 보입니다.

첫 번째 사안의 경우 매매목적물과 매매대금이 정해져 있지만 계약금의 액수와 중도금에 관한 사항이 전혀 정해져 있지 않아서 계약이 성립되지 않았다고 보아야 할 것입니다. 매매 당사자 간에 계약을 해약하기 위한 구체적인 금액과 언제 더 이상 계약을 없는 것으로 돌릴 수 있는 지가 정해져 있지 않기 때문이죠.

두 번째 사안의 경우 매매목적물, 매매대금, 계약금의 액수 및 지급시기, 중도금의 액수 및 지급시기, 잔금의 액수 및 대략의 지급시기가 정해져 있기 때문에 계약이 성립된 것으로 보아야 할 것입니다. 따라서 가계약금만 지불하였어도 계약의 유효를 주장할 수 있다고 보여 집니다.
 

[사진=법무법인 명경 제공]