[2019년 부동산 기상도]전문가 2명중 1명 "매맷값 1~3% 하락할 것"

부동산규제·공급과잉이 부동산시장 옥죄…분양시장은 수도권·지방 양극화 심화

전셋값도 1~3% 하락 예상…입주물량 증가지역 역전세난 가능성 높아

새해 부동산시장은 정부의 전방위적 규제와 대내외 불확실성이 확대되면서 침체일로를 겪을 것으로 보인다. 사진은 서울도심 부동산 중개업소. [사진= 아주경제DB]

부동산 전문가 2명 중 1명은 새해 전국 주택 매매가격이 1~3% 하락할 것으로 예상했다.  수도권의 경우 보합을 보일 것으로 예측됐지만 지방은 침체가 지속될 것으로 내다봤다. 전월세시장은 입주물량 증가로 전반적으로 안정세를 유지할 것으로 예상되는 가운데 전셋값은 1~3% 하락할 것으로 예측됐다. 지방 전세시장은 입주물량은 크게 늘어난 반면 경기 침체로 신규 전세수요 유입이 이뤄지지 않아 국지적으로 역전세난을 겪을  전망이다. 

◇ 새해 주택시장 '하락 가능성'= 아주경제신문이 2019년 새해를 맞이해 부동산전문가 20인을 대상으로 설문조사를 실시해 분석한 결과, 전문가들은 새해 주택 매매시장은 하방압력이 높아질 것으로 예측했다.

응답자의 11명(55%)이 새해 부동산 경기에 대해 '침체지속'을 예상했으며, '상고하저' 혹은 '상저하고' 수준을 보일 것으로 답한 전문가는 7명(35%)이었다. 반면 '상승지속'을 택한 전문가는 단 한명도 없었다.

새해 주택가격 등락 폭에 대해선 '1~3% 하락'을 택한 전문가가 9명(45%)이었으며, 이밖에 '보합'이 7명(35%), '1~3% 상승'과 '3% 이상 하락'을 택한 전문가가 각각 2명(10%)이었다. 수도권 주택시장도 상승세를 보일 것이라고 답한 전문가(6명·30%)보다 하락세를 예상한 전문가(9명·45%)가 더 많았다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산연구위원은 "새해 부동산시장은 전반적으로 조정장세를 보이는 가운데 서울을 비롯한 수도권도 단기 급등에 따른 후유증으로 숨고르기 장세를 보일 가능성이 높다"면서 "특히 실물경기 둔화에 따른 구매력 위축이 눈에 띌 것"이라고 진단했다.

남영우 나사렛대 국제금융부동산학과 교수도 "서울 부동산시장은 정부의 보유세 정책 및 재건축 규제 등으로 수요가 관망세를 보이면서 하락세가 예상되며, 경기도는 과잉공급이 점차 해소돼 보합세를 보일 것으로 예상된다"고 말했다.

반면 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "내년에 풀리는 토지보상금의 규모가 크고 광역철도와 3기 신도시 등의 개발호재도 많아 서울 등 수도권 지역의 집값은 강세를 보일 것"이라고 예상했다.

정부 정책(14명·70%)과 공급과잉(4명·20%) 이슈가 새해 주택시장 흐름을 좌우할 최대 변수로 꼽혔다. 함영진 직방 데이터랩장은 "새해 부동산시장은 금융과 세제, 청약 등 강력한 수요억제책이 전방위적으로 압박하면서 저성장 분위기가 지속될 것"이라며 "주택 거래량은 감소하고 서울 집값은 약보합, 지방은 하락세를 보일 것으로 예상된다"고 설명했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "최근 2~3년간 공급 증가의 막바지 물량이 내년까지 이어지기 때문에 공급이 주요 변수"라며 "특히 실물경기 악화로 임대수요가 줄어드는 데 비해 입주가 많은 지방이 전체 부동산 경기 하락을 주도할 것"이라고 설명했다.

◇ 수도권-지방 분양시장 양극화 심화= 전문가 20명 중 11명(55%)은 새해 수도권 분양시장은 활황세를 보이고 지방은 침체될 것으로 예상했다. 전국적으로 분양시장이 위축될 것이라고 답한 전문가는 4명(20%)이었다. 또 전문가 대다수가 지역별 분양 양극화가 심화될 것으로 예상되는 만큼 실수요 관점에서 접근해야 한다고 조언했다.

전문가들은 새해 분양 주요지역으로 서울 접근성이 좋은 수도권 신도시와 수도권광역급행철도(GTX) 노선이 지나는 지역 등을 눈여겨보라고 조언했다. 지방은 대전·대구·광주광역시와 세종시 등을 중심으로 좋은 흐름을 가져갈 것으로 예상했다.

이남수 신한은행 신한PWM도곡센터 PB팀장은 "서울 도심의 재건축·재개발이나 위례신도시, 수도권 신도시 인근, 지방 랜드마크 지역 등은 새해에도 분양이 잘 이뤄지는 반면 다른 곳은 미분양을 피하기 어려울 것으로 예상된다"고 말했다.

김희정 피데스개발 R&D센터장도 "위례신도시(북위례)와 성남 판교를 비롯해 확정된 GTX역 인접단지 등 서울과 접해 있어 교통편리성과 주변 편의시설이 확충된 지역의 신규분양단지를 살펴보면 좋을 것"이라고 설명했다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "대전·광주광역시 등은 규제에서 비교적 자유로운데다 상대적으로 신규 공급이 적은 지역이어서 좋은 흐름을 가져갈 것"이라고 말했다.

◇ 전월세시장 '안정세' 유지= 새해 전월셋값 예상 변동률은 '1~3% 하락'을 택한 전문가가 13명(65%)으로 가장 많았다. '보합'을 택한 전문가도 4명(20%)으로 전반적으로 안정세를 보일 것으로 예상했다.

강영훈 부동산스터디 대표는 "서울지역 내 입주물량이 생각보다 많고 유주택자의 전세자금대출을 막은 9·13대책 영향으로 전세가격이 하방압력을 받을 수밖에 없다"면서 "특히 그동안 많이 올랐던 서울 주요지역 전세가격이 하향 조정을 받을 것"이라고 말했다.

박상언 유앤알컨설팅 대표도 "전월세의 경우 주택 매매시장과 관련이 높으며 부동산규제로 인해 기존 아파트의 대출이 막힌 상태에서 매매가 되지 않는 주택의 수가 늘어나 전세시장이 전체적으로 하락할 가능성이 높다"고 설명했다.

[설문에 참여한 부동산 전문가(총 20명·가나다순)]
강영훈 부동산스터디 대표, 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장, 권대중 명지대 부동산학과 교수, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김영곤 강남대 부동산학과 교수, 김은진 부동산114 리서치팀장, 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원, 김희정 피데스개발 R&D센터장, 남영우 나사렛대 국제금융부동산학과 교수, 노희순 주택산업연구원 책임연구원, 박상언 유앤알컨설팅 대표, 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원, 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원, 선종필 상가뉴스레이다 대표, 이남수 신한은행 신한PWM도곡센터 PB팀장, 이상혁 상가정보연구소 선임연구원, 장재현 리얼투데이 리서치본부장, 최민성 델코리얼티 대표, 함영진 직방 데이터랩장, 허명 부천대 부동산유통학과 교수