​[Q&A 양도소득세 뭐가 달라졌나] 세법 시행령 개정안·9·13대책 총정리

[아주경제 DB]

Q. 기획재정부가 지난 7일 발표한  '2018년 세법 후속 시행령 개정안'에 따르면 임대사업자의 양도소득세 감면 혜택이 많이 줄어듭니다. 얼마나 주나요?

장기임대주택을 보유한 임대사업자는 앞으로 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 평생 1회에 한해 비과세 혜택을 받게 돼요. 그동안 장기임대주택을 보유한 임대사업자는 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도하면 횟수 제한 없이 1가구 1주택으로 간주돼 비과세가 적용됐어요.·

임대주택 과세특례 적용 시 임대료 인상 제한 요건이 새로 생겼어요. 장기임대주택의 종합부동산세 비과세, 양도소득세 중과배제, 임대료의 소득세 세액감면 등 세제 혜택을 받기 위해선 임대료 또는 임대보증금의 증가율을 연 5% 이하로 유지해야 해요.

Q. 1가구 1주택자의 양도세 비과세 보유기간 요건도 강화됐나요?

1가구 1주택 양도 시 비과세 혜택을 받으려면 1주택을 제외한 나머지 주택을 모두 처분해 최종적으로 1주택자가 된 날로부터 2년을 보유해야 해요. 다주택 보유 기간은 보유 요건인 2년에 합산되지 않는다는 이야기죠.

그동안은 양도일 현재 1주택을 보유하고 있으면서, 보유 기간이 취득일로부터 2년 이상일 경우 양도세를 내지 않아도 괜찮았어요.

시행시기는 2년간 유예해요. 이로써 2021년 1월1일 이후 양도하는 주택부터 적용 받아요.

Q. 배우자의 이월과세 적용대상 자산범위가 확대된다는데요?

이월과세란 5년 이내 양도 시 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세를 과세하는 제도인데요. 앞으로는 배우자 등으로부터 증여받은 토지·건물 등 이월과세의 적용대상 자산에 아파트분양권, 조합원입주권과 같은 '부동산을 취득할 수 있는 권리'도 추가돼요.

그동안 배우자 공제를 악용해 법망을 피해가려는 사례가 있었기 때문이에요. 배우자 공제란 배우자로부터 6억원이 넘지 않는 재산을 증여받을 경우엔 증여세를 한 푼도 낼 필요가 없는 제도예요. 아내가 4억원에 취득한 분양권을 남편에게 6억원에 증여하면 배우자 공제로 양도세를 내지 않아도 되죠. 남편이 아내로부터 받은 분양권을 타인에게 6억원에 팔면 6억원에 얻은 분양권을 6억원에 파는 셈이 돼서 시세차익이 없는 것으로 간주됐던 거죠. 양도세도 당연히 피해갈 수 있었고요.

Q. 9.13 대책과 후속조치에 포함된 내용도 정리해주세요.

2020년 이후부터 실거래가 9억원이 넘는 주택을 팔 때는 2년 이상 거주해야 양도소득세가 최대 80%까지 감면돼요.

이밖에 조정대상지역 내 주택을 한 채 보유한 상태에서 지난해 9월 14일 이후 신규주택을 취득한 일시적 2주택자는 2년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 그동안은 3년 이내에만 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있었어요.

조정대상지역 신규취득 임대주택에 대한 세제 혜택도 축소돼요. 지난해 9월 14일 이후 1주택 이상을 보유한 1가구가 조정대상지역에 주택을 새로 취득한 경우 임대등록을 하더라도 양도세가 중과(2주택자는 +10%포인트, 3주택 이상은 +20%포인트)돼요.

지난해 9월 14일 이후 새로 취득한 임대주택은 임대를 시작할 때 공시가격이 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하인 경우에만 양도세가 감면 혜택이 적용돼요.