한파 몰아치는 부동산시장, 장기 침체의 서막?

서울시내 부동산 중개업소. [사진=연합뉴스 제공]

올들어 부동산시장에 한파가 불고 있습니다. 매매 거래는 급속히 줄고, 급매물조차 팔리지 않고 있는데요. 서울 등 수도권 집값의 경우 지난 5년 동안 거침없이 올라 '조정'을 받는 측면도 있지만 하향세가 예상보다 빠르다는 게 문제입니다.

한국감정원에 따르면 1월 전국의 주택 매매가격이 전월대비 0.15% 하락했습니다. 대출규제를 핵심으로 하는 9·13 대책 이후 하락 추세가 명확해지고 있는데요. 특히 그간 견고했던 서울 아파트가격이 0.41% 내렸고, 더 견고했던 강남3구(서초 -0.93%, 강남 -0.82%, 송파 -0.69%)의 아파트값도 무너지기 시작했습니다.

거래는 실종된 상태입니다. 서울부동산정보광장에 따르면 신고일 기준(거래일로부터 60일 이내) 서울 아파트 1월 거래량은 1877건으로 조사됐습니다. 글로벌 금융위기 이후 가장 심각한 거래 침체기였던 2013년 1월 1196건 이후 최근 6년 이래 최저치를 기록했다고 하는데요. 수억원씩 떨어진 급매물이 나와도 매수세가 붙지 않는 심각한 거래절벽기라고 합니다.

대다수 전문가들은 당분간 이 같은 하락 추세가 이어질 것이라는 전망을 내놓고 있습니다. 대출규제 정책이 계속되고 대규모 공급과 같은 변수도 당분간 없어서입니다. 부동산 참여자들의 심리도 변수로 작용합니다.

부동산의 방향은 시장 대내외 경제여건과 정책에 의해 정해지죠. 그리고 심리에 의해서도 결정됩니다. 특히 심리는 액셀러레이터 역할을 하는데요. 한번 방향이 정해지면 무서울 정도로 가속을 냅니다. 그동안 올랐기 때문에 더 내려야 한다는 인식이 수요자들 사이에 크게 자리 잡고 있다는 겁니다.

[사진= 아주경제DB]

다만 전문가들 사이에서도 최근 부동산 하락추세가 일시적 흐름인지 아니면 장기하락의 서곡인지 의견이 갈립니다. 일시적 흐름이라고 판단하는 전문가들은 전통적으로 부동산 매매가 활발하게 일어나는 봄 성수기 시장 흐름을 봐야한다고 얘기합니다.

실제 2014년부터 2018년까지 5번의 설 연휴를 전후로 아파트 매매량이 모두 증가했는데요. 전국적으로 설 이후 거래량(아파트 매매량)이 크게 늘었던 때는 2015년으로 설날(2월19일)이 있었던 2월에는 거래량이 5만7885건이었지만 연휴 이후인 3월에는 전월대비 2만1427건 늘어 7만9312건을 기록했습니다. 같은 기간 서울의 거래량도 8682건에서 1만3602건으로 4920건 증가했죠. 지난해에도 설(2월16일) 이후 다음 달 거래량이 전월대비 1만2684건 증가한 것으로 집계됐습니다.

올해는 이전과 다르다는 의견도 매우 많이 나옵니다. 점점 어려워지고 있는 대외경제 변수와 내수경기 침체는 물론 정부의 대출규제와 조세정책이 시장을 힘들게 할 것이라는 분석입니다. 특히 대출규제는 부동산을 구입하려는 사람들에게 자금융통의 길을 막고 있어 시장이 어려울 수밖에 없다는 지적입니다. 종합부동산세도 고가주택 소유자에게 부담으로 작용할 수밖에 없겠죠.

부동산에서 심리를 표현하는 대표적인 구문이 있는데요. "젖은 나무는 불을 붙이는 게 어렵지 한 번 붙으면 걷잡을 수 없다" 다르게 말하면 "한 번 젖으면 다시 불을 붙이기 어렵다"는 말이겠죠. 한국 부동산 시장은 장기하락과 단기조정 중 어디에 위치해 있을까요. 여러분의 생각은 어떻습니까.