고가·다주택자 세 부담↑…공시가 20억 종부세 342만원 늘어

주택 10년 보유해도 5년만 거주하면 양도세 수천만원↑

정부 "은퇴자 중심으로 주택 매도 나설 기대"

"강남·마용성 수요 몰릴 우려…지방 시장 자극 가능성도"

정부가 16일 발표한 종합 부동산 대책에서 종합부동산세와 양도소득세를 동시에 강화한 것은 세 부담을 높여 투기 수요를 막겠다는 강력한 의지다. 특히 '똘똘한 한 채' 수요가 커지면서 고가 주택을 중심으로 과열 현상이 나오자 고가 주택에 대한 세율을 강화했다.

실제로 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 부동산 대책 관련 브리핑에서 "최근 서울 등 일부 지역에서 주택 가격의 국지적 과열 현상이 재현되고 있다"며 "과열의 중심에는 투기적 성격이 강한 일부 지역의 고가주택 거래가 자리 잡고 있다"고 진단했다.

대신 정부는 내년 상반기까지 다주택자를 양도세 중과에서 한시적으로 배제해 퇴로를 열어줬다. 보유세는 올리고 양도세는 일시적으로 낮춰줄 테니 서둘러 집을 팔라는 뜻이다.
 

정부가 고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 투기지역 및 투기과열지구에서 시가 15억원이 넘는 아파트 구매 시 주택담보대출을 규제하는 내용 등을 담은 '주택시장 안정화 방안'을 발표한 16일 오후 서울 송파구 잠실 롯데월드타워에서 바라본 강남구 일대의 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스 제공]

◆ 37억 아파트 종부세 522만원↑…100억짜리 세금만 2억

이번 세제 대책은 다주택자뿐 아니라 고가 주택자도 겨냥한 것이 특징이다. 내년 종부세 납부분부터 고가 1주택 보유자 등에 적용하는 종부세율을 구간별로 0.1∼0.3%포인트 올려 최고 3.0%로, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.2∼0.8%포인트 올려 최고 4.0%로 인상하기로 했다.

따라서 공시가격 20억원(시가 26억7000만원) 주택을 보유한 3주택 이상·조정대상지역 2주택 이상 보유자는 종부세가 1036만원에서 1378만원으로 342만원 오를 것으로 정부는 추산했다. 재산세 417만원까지 더하면 보유세 부담은 1795만원에 달한다.

3주택 이상·조정대상지역 2주택 이상을 보유한 공시가격 30억원(시가 37억5000만원) 주택 보유자는 종부세가 522만원 오르며 보유세가 3619만원에 이르게 된다. 공시가격 50억원(시가 62억5000만원)은 882만원, 공시가격 100억원(시가 125억원)은 2820만원씩 오르면 보유세는 각각 7267만원, 1억9847만원으로 늘어나게 된다. 

◆ 1주택 장기보유특별공제 5년 거주 시 양도세 4000만원↑

정부는 또 투기 수요를 차단하기 위해 실거주 이외 목적으로 주택을 보유한 집 주인들의 양도세도 강화했다.

지금까지 1주택자가 거주하지 않아도 3년 이상 보유하면 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 적용했다. 공제율은 3년 이상부터 연 8%씩, 최대 80%까지다. 하지만 앞으로 장기보유특별공제에 거주 기간 요건을 추가해 3년 이상부터 보유 기간과 거주 기간에 공제율을 각각 4%씩 적용할 예정이다.

​가구 1주택자가 양도 가액 20억원, 양도차익 10억원의 10년 이상 보유한 주택을 팔 경우 과세 대상 양도차익은 5억5000만원이다. 현재는 거주 기간과 무관하게 장기보유특별공제 4억4000만원을 적용, 양도세를 최종 2273만원을 부과한다.

법 개정 이후 2021년부터는 거주 기간까지 10년 이상이어야 장기보유특별공제 4억4000만원을 적용받을 수 있다. 보유 기간이 10년 이상이지만 거주 기간이 5년이면 장기보유특별공제액은 지금보다 1억1000만원 줄어든 3억3000만원이 된다. 따라서 양도소득세는 지금보다 4052만원 늘어난 6325만원을 내야 한다.

대신 정부는 내년 6월 말까지 다주택자가 조정대상 지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제를 적용한다. 현재 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자에는 10%포인트, 3주택자에는 20%포인트의 양도세를 중과하고, 장기보유특별공제에서도 배제했다.

◆ "다주택자 주택 처분할 것" vs "인기 지역 수요 더 몰린다"  

정부는 12·16 대책에 따라 은퇴자를 중심으로 주택 매도에 나설 것으로 기대하고 있다. 앞서 종부세 강화로 보유세가 급등했음에도 양도세 부담으로 집을 팔지 못한다는 지적이 많았다. 이에 양도세 일시 완화라는 퇴로를 열어주면서 주택 매도에 나설 가능성이 커진 상황이다.

다만 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 더욱 강해지면서 강남이나 마용성(마포·용산·성동구) 등 인기 지역에 수요가 더욱 몰릴 것이란 우려가 나온다. 아울러 규제 무풍지대인 지방으로 몰리며 지방 시장을 자극할 가능성도 제기된다.