[르포] 개포프레지던스자이…"대출 막아도 살 사람은 많다"

방문객 주된 걱정은 청약 가점 합격선·경쟁률

추첨제 대형 물량에는 유주택자도 청약 가세

대다수 저층부 물량 단점…일조권 침해 우려도

"대출이 막혀도 살 사람들은 사겠죠. 이렇게 많은 사람이 예약까지 하고 온 걸 보면. (청약) 경쟁률이랑 가점 커트라인(합격선)이나 떨어졌으면 좋겠어요."(서초구 전세 거주 49세 박모씨)

"(일반분양 물량이) 저층부밖에 없어서 만에 하나 청약이 돼도 살기에 괜찮을지 모르겠네요. 추첨제 평형에 일단 넣어보려고요."(강남구 자가 거주 64세 이모씨)
 

27일 서울시 강남구 자이갤러리에 마련된 '개포프레지던스자이' 모델하우스 전경.[사진 = 김재환 기자]

◆살 사람은 산다…"잔금대출 없어도 괜찮아"

27일 서울시 강남구 자이갤러리에 마련된 '개포프레지던스자이' (개포주공 4단지 재건축) 모델하우스 방문객들은 12.16 부동산 대책 여파에 대해 대체로 개의치 않는 모습이었다.

중도금뿐만 아니라 잔금대출까지 막혔지만, 살 사람은 산다는 얘기다. 주된 걱정은 자금이 아니라 높은 수준으로 형성될 청약 가점과 경쟁률이었다.

12.16 대책은 시가 9억원 초과~15억원 이하 주택에 대한 주택담보대출 비율을 기존 40%에서 20%로 줄이고 15억원 초과 주택의 경우 아예 주담대를 금지하는 내용을 골자로 한다.

시가는 잔금대출을 받는 시점이 기준이다. 지난 2월 입주한 '래미안블레스티지'(개포주공 2단지 재건축) 84㎡ 실거래가격이 25억~28억원인 점을 고려하면 개포프레지던스자이 대다수 청약자는 분양가격 전체를 현금으로 치러야 하는 셈이다.

아내와 함께 모델하우스를 찾은 김모씨(43)는 "45㎡랑 49㎡를 보고 있다"며 "잔금대출 받을 때쯤 15억원 이하 시세를 유지할 것 같아서 그렇다. 잔금을 조금만 (은행에서) 빌릴 수 있으면 중도금까지는 (구매 여력이) 된다"고 말했다.

앞으로 집값이 오르지 않더라도 떨어질 가능성이 크지 않다는 점에서 장기 보유하다 처분하면 수억원의 시세차익을 실현할 수 있다는 점도 주목받았다. 자금출처 조사가 부담 없는 현금 부자들은 추첨제 대형 평형을 노리는 모습이다.

전용면적 85㎡ 초과 분양물량 중 절반은 추첨제로 공급하기 때문이다. 청약 가점이 낮아도 청약에 도전할 수 있지만, 추첨제의 75%가 무주택자에게 우선 배정되므로 유주택자는 당첨 확률이 매우 낮다.

청약가점 합격선은 60점 중후반에 형성될 것으로 보는 견해가 다수였다. 지난달 강남구 대치동에 분양한 '르엘 대치'와 서초구 잠원동 '르엘 신반포 센트럴' 모두 최저 청약가점이 69점에 달했던 추세가 반영된 추정이다.

청약가점 69점은 무주택기간 15년(32점)에 청약통장 가입기간 15년(17점)으로 최고점을 채우고 부양가족 수 4명으로 25점을 받아야 넘길 수 있는 점수다.

GS건설 관계자는 "100% 사전 예약제로 진행된 이번 모델하우스에 주말까지(27~29일) 1만4000명가량 방문할 것으로 보인다"며 "다음주 월요일(30일)부터는 예약 없이 관람할 수 있다"고 설명했다.
 

개포프레지던스자이 모델하우스 전경.[사진 = 김재환 기자]

◆대다수 저층부 물량 단점…일조권·사생활 침해 우려도

다만 거주 여건상 일반분양 물량으로 나온 대다수 물량이 저층부라는 점은 단점으로 지적됐다. 빽빽한 단지 배치 탓에 저층부 일조권이나 조망권이 침해될 가능성이 있어서다. 

실제로 전용면적 114㎡B와 432동 39·45·49㎡ 일부 평형을 제외하면 일반분양 전 평형은 6층 이하다. 이 외 중층부터 고층까지는 조합원 물량으로 배정됐다.

전용면적별 분양가는 △39㎡ 1~12층 31가구 7억3000~8억3000만원 △45㎡ 1~17층 19가구 9억~9억9900만원△49㎡ 1~12층 27가구 9억9000만원~10억9600만원 △59㎡ 1~6층 85가구 11억3500만원~12억원이다.

중형 평형을 보면 △78㎡ 1~2층 40가구 14억5800만원~15억원 △84㎡ 1층 24가구 15억7300만원 △102㎡ 1~3층 12가구 18억2000만원~19억2700만원 △114㎡ 1~11층 18가구 20억~22억6500만원으로 책정됐다. 3.3㎡당 평균 분양가격은 4750만원이다.

단지 모형도를 보고 있던 한 방문객은 현장 직원에게 "동 간 거리가 너무 짧은 것 같다"며 "다른 집에서 다 보이는 것 아니냐"고 문의하기도 했다.

질문을 받은 직원은 "저층부의 경우 주변 고층 건물로 인해 햇빛이 다소 차단될 수 있다"면서도 "하지만 동 간 직선거리는 법정 기준을 충족했고, 단지들을 사선으로 배치했기에 사생활은 보호될 것"이라고 설명했다.

GS건설에 따르면 건폐율(대지 중 건물면적)은 19%며 조경면적 비율은 45%다. 단지는 지하 4층~지상 35층 35개동에 동 간 거리 최소 30m, 최고 65m로 구성된다.

단지 내 입주민 편의시설로는 고급 리조트에 적용되는 인피니티 풀(pool)과 스카이라운지, 실내 수영장·체육관·악기 연주실·시네마룸 등이 들어설 예정이다.

입지는 분당선 개포동역과 대모산입구역이 도보 5분 거리에 있는 '역세권'이다. 학교시설로는 단지 바로 앞에 개포초등학교가 있고 도보권에 개원중 개포중·고교 등 다수의 초·중·고교가 있다.

공급 일정은 다음달 2일 특별공급을 시작으로 3일과 7일 각각 1·2순위 청약, 13일 당첨자 발표, 28~30일 정당계약 순으로 진행된다.
 

개포프레지던스자이 방문객들이 위치도를 보고 있다.[사진 = 김재환 기자]