[스피드체크] 쪽방촌 정비 적자 논란에 국토부, "토지매각+재정지원, 적자보전"이라는데

국토부 "재정지원, 기금융자, 민간 매각 토지비 더하면 적자 보전하고도 남아"

시행사 "준공까지는 적자 안 나도, 관리운영하며 손실 발생할 수밖에 없어...연간 4000억원 손실"

[아주경제DB]

방치돼 있던 영등포 쪽방촌을 공공·민간아파트단지로 탈바꿈한다는 '영등포 쪽방촌 정비계획'을 놓고 적자 논란이 일고 있다. 관할 부처인 국토교통부는 "적자 보전이 충분히 가능하다"는 입장인 반면, 사업시행기관 측에서는 "운영과정에서 대규모 적자가 불가피하다"고 반박한다. 

국토부 관계자는 30일 "사업 적자를 공기업이 부담한다는 건 사실과 다르다"며 "영구임대주택은 85%가 재정지원, 행복주택은 70%가 재정지원 및 기금융자를 받게 된다"고 했다. 그는 "전체부지 가운데 75%는 택지 조성 후 민간에 매각, 사업비를 충당하기 때문에 적자는 100% 보전되리라 예상한다. 민간 매각 대상 부지는 상업지역이어서 시세가 3.3㎡당 1억원 내외로 추산된다"고도 했다. 

이는 지난 20일 정비계획 발표 당시 변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장의 발언과 정면 배치된다. 변 사장은 당시 "사업이 답보였던 까닭은 사업성이 부족하기 때문"이라며 "여전히 많은 적자가 예상되나 국토부가 서울시가 상당 부분 보전해줄 것으로 기대한다"고 우려를 표한 바 있다.

해당 사업의 전체 사업비는 2980억원가량이다. 용지비가 2100억원, 조성비 168억원, 공사비 500억원 정도다.

국토부 측 주장에 대해 사업시행기관 측은 난색을 표하고 있다. 관계자 A씨는 "준공 후 관리하면서 발생하는 손실이 엄청나다"며 "건설시점에서는 분양 수익도 나고 주택도시기금도 받기 때문에 손익 부분을 따지는 게 사실상 무의미하다"고 지적했다.

이 관계자가 말하는 관리·운영비의 대다수는 '감가상각비'가 차지한다는 설명이다. 감가상각비는 기물, 설비가 제품이나 서비스 등을 생산하면서 노후한 만큼의 가치를 제품생산원가에 포함시킬 목적으로 계산한 비용을 의미한다.

또 다른 사업시행기관 관계자 B씨는 "회계기준상 건물연수에 따라 건물가치가 떨어지면 손실로 잡아야 한다. 이 때문에 임대주택사업 시 적자가 크게 나는 것처럼 보이는 것"이라며 "현금흐름만 보면 회계 재무제표에 잡히는 것보다는 손실이 크게 줄겠지만 회계기준을 따라야 하는 입장에서는 손실을 피하기 힘들다"고 설명했다.

서울주택도시공사(SH)가 본지에 전달한 자료에 따르면 공공임대주택 관리·운영비에 의해 발생하는 연간손실은 4000억원가량인 것으로 알려졌다. 이 가운데 대부분의 포션을 감가상각비가 차지하고 있다.

LH가 제공한 임대운영손익(임대비용-임대수익)도 △2014년 5516억원 △2015년 6148억원 △2016년 7120억원 △2017년 8750억원 △2018년 9848억원 등으로 해마다 늘어나는 실정이다.

영등포 쪽방촌은 민간 매각 대상 토지가 상당한 만큼 사업비 충당에 대한 우려가 그나마 덜한 편이지만, 관계자들은 앞으로가 더욱 걱정이라고 입을 모은다. B씨는 "택지개발사업지가 점점 사라지고 있지 않으냐. 개발할 땅이 없다"며 "앞으로 이런 방식의 임대주택사업을 하려면 국가나 지자체가 재정지원을 더 많이 해야 할 것"이라고 우려를 표했다.

이어 "또 다른 대안으로 검토되고 있는 건 지자체가 자체 보유 토지를 출자하는 방식"이라며 "이 같은 방법을 통하면 토지비가 절감돼 손실을 크게 줄이는 데 도움이 된다"고 말했다. 또 "회계기준 손질도 필요에 따라 검토될 필요가 있을 것"이라고 첨언했다.

이 관계자는 임대보증금과 월임대료 상향도 검토될 수 있느냐는 물음에는 "최후의 방법일 뿐"이라고 선을 그었다. 이 같은 방식을 채택하면 공공임대주택 공급의 취지가 무색해질 수 있다는 판단이 깔렸다.

그간 서울시는 시유지를 출자한 사업을 지속적으로 펼쳐왔다. 양재시프트사업, 방화동 행복주택사업 등은 모두 시유지 출자가 있어 가능했던 사업이다. 서울시는 시유지 출자마저도 한계를 가진다는 판단에 최근 들어선 기반시설을 활용한 아이디어를 다수 내놓고 있다. 북부간선도로, 빗물펌프장, 차고지 등을 복합개발해 주택을 공급하겠다는 게 대표적 사례다.

영등포 쪽방촌 정비사업은 당초 민간에 맡기면서 답보에 빠졌다 영등포구가 적극적으로 나서면서 돌파구가 마련됐다. 사업 관계자들의 말을 종합하면 영등포구는 국토부에 검토 요청을, 국토부는 산하기관인 LH와 서울시에 협조 요청을, 서울시는 산하기관인 SH에 협조 요청을 해 5개 기관이 협력하는 모양새를 갖추게 됐다. 공공이 이끌어가는 임대주택사업 성격상 단독 진행 시 큰 손해를 떠안을 수도 있다는 우려가 바탕이 됐다.