[일문일답] "수도권 3억짜리도 자금출처 조사"...사실상 모든 거래 대상

‘서울 지역 실거래 관계기관 합동조사’ 2차 결과 발표

김영한 국토교통부 토지정책관[사진 = 윤지은 기자]

국토교통부, 행정안전부, 금융위원회, 서울시, 금융감독원, 한국감정원 등이 참여한 ‘관계기관 합동조사팀’은 2월 4일 브리핑을 갖고 ‘서울 지역 실거래 관계기관 합동조사’ 2차 결과를 발표했다.

다음은 합동조사 결과 발표 후 이어진 관계기관 관계자들과의 일문일답.

Q 지금 자금조달계획서, 투기과열지구 3억원 이상과 비규제지역 6억원 이상에 대한 조사방안이 나와 있는데, 여기서 제외된 가격대 주택 조사계획은 어떻게?

△김영한 국토교통부 토지정책관

현재 실거래법에 따라서 일상적으로 실거래 신고된 모든 건에 대해 조사하고 있다. 지금 하고 있는 '실거래고강도집중조사'는 자금조달계획서상 여러 자료를 토대로 자금출처의 진위나 거래 진정성을 확인하는 절차다. '투트랙'(Two-Track)으로 진행되고 있다.

앞서 말씀드린대로 투기과열지구에 한해 하고 있는 걸 조정대상지역까지 확대하고 또 비규제지역 6억원 이상까지 진행하고 있다. 이것은 12.16 부동산 대책에 포함돼 있다. 기타지역에 대해서도 실거래 허위신고나 업·다운계약에 대해 계속 조사가 진행 중이다.

Q 서울에서 자녀들이 집을 살 때 부모 도움 없이 사기 힘든데, 편·불법증여라고 간주하는 금액기준이 있는지 궁금하다. 법대로 5000만원 이상 신고 안 하고 증여했을 때 위반인지 궁금하다. 또 최근 언론에서 개인들이 법인을 설립해서 집 사는 경우가 많다고 보도하는데, 이런 경우 어떤 불법성 여부가 있는지와 수사할 계획있는지도 궁금하다.

△김영한 국토교통부 토지정책관

부모 도움 안 받고 서울에서 주택 구입이 어려운 것 아니냐, 증여에 대해서 기준이 있느냐 하셨는데 그에 대한 별다른 기준은 없고 세법상 증여세 내야 하는 것에 대해선 예외 없이 조사해 편·불법증여 여부를 확인 중이다. 그래서 국세청은 그에 대해 판단할 수 있는 가이드라인을 제시해서 진행을 하고 있다.

개인이 법인을 설립해 주택 구입하는 경우 어떤 불법성이 있느냐는 것은, 법인이 주택을 구입할 수 있지만 법인에 따라서도 모든 대출과 관련된 규정이나 금융감독원 규정을 준수해야 하기 때문에 그 기준에 따라서 집중 조사를 진행 중이라고 말씀드린다.

Q. '사례3'에 부모님으로부터 차용증 작성 없이 5억5000만원을 차용했다고 나와 있는데, 차용증을 쓰면 되는건지, 차용증을 쓰고 얼마간의 기간동안 이자 등 갚겠다고 하면 해결이 되는 것인지. 그리고 '부동산 특사경'과 '부동산시장불법행위대응반'이 다른 조직인지, 같은 건지. 그리구 증원배치 계획이 어느정도 나와있는지도 궁금하다. 그리고 집값담합 관련해 형사처벌 대상이 된다는데 주민들이 인터넷카페나 주민자치회 등을 통해 얼마 이하에는 내놓지 말자고 하는 등 행위도 담합행위로 보시는지, 이를 적발할 수가 있는지, 처벌할 수가 있는지, 이런걸 안하면 집값담합 행위가 근절될지 궁금하다. 또 매수자뿐 아니라 매도자에 대해서도 통장내역 등을 보내라고 해서 논란이 있는데 고강도집중조사엔 매수자뿐 아니라 매도자도 포함되는지.

△김영한 국토교통부 토지정책관

차용증을 쓰면 괜찮은 거냐고 질의했는데, 기본적으로 가족간 금전거래도 가능하다. 차용증을 작성하지 않거나 이자를 지급하지 않거나 금전을 요구한 시기와 차용증을 작성한 시기가 다른 경우, 가족간의 금전거래가 실제로 존재한 것이 아니라 편법증여가 이뤄졌다고 본다. 거래의 진정성이 없다고 세무당국이 판단하는 것. 이것은 저희가 편법증여 의심사례로 통보하는 거고 거래의 진정성에 대해선 국세청에서 별도의 과세자료를 통해 정밀세무검증을 할 계획이다.

부동산 특사경과 부동산시장불법행위대응반의 차이에 대해서는, 부동산시장불법행위대응반은 저희가 전원 다 특사경으로 구성할 계획이다. 현재 국토부에 지정된 특사경이 중개법 담당 2명, 주택법 담당 2명, 실거래법담당 2명인데 특사경들은 정책업무와 특사경 고유의 단속업무를 겸직하고 있어. 집중적 단속활동이 어려워 별도로 단속, 수사만 전담하는 특사경을 증원배치해 이런 분들을 부동산시장불법행위대응반 소속으로 운영하겠단 계획이다.

집값담합에 대한 형사처벌, 담합행위 어떻게 단속할 건지 물어보셨는데 기본적으로 입주민들이 특정 가격 이하로는 매도하지 말자든지 특정가격 이하의 저가매물을 취급하는 중개업소를 배제한다든지 이런 식으로 중개사의 업무를 방해하는 행위를 집값담합 행위라 보고 있다. 이게 공인중개사법에서 금지하는 담합행위로 규정돼 있다. 단순담합이 아니라 대부분의 경우에 특정 공인중개사사무소를 배제한다든지 저가매물을 개시하고 있는 중개사사무소와는 거래하지 않겠다는 결의가 있는 것이라서, 이런 것들은 담합이 처벌되기 전까진 현수막이나 엘리베이터 안내문 등 여러가지 공개된 장소에서 공지를 통해 이뤄지고 있기 때문에, 앞으로 2월 21일부터 공인중개사법이 개정돼서 이런 집값담합이 형사처벌 대상이 되면 이런 공지라든지 중개사 업무방해 행위에 대해 철저히 단속해나가겠다고 말씀드린다.

매도자에 대해서도 조사를 하느냐고 물으셨는데, 어제 보도참고자료도 냈습니다만 일반적으로 주택을 매도했다고 해서 매도자금의 용처를 묻진 않는다. 기본적으로 오늘 합동조사 결과 브리핑을 드린 것처럼 여러가지 이상거래 징후가 포착됐을 때, 예를 들면 차입금이 과다하다든지 시세에 비해 현저히 낮거나 높게 거래됐다든지, 이런 경우에는 거래의 양 당사자인 매도, 매수인을 다 확인해야만 정확한 사실관계를 파악할 수 있다. 이 과정에서 불가피하게 매도인이 그 자금을 어떻게 사용했는지 확인하는 경우가 있을 수 있다. 매도인이 상당한 매각대금을 현금으로 받았고, 이를 통장에 예치하지 않고 현금으로 가지고 있다든지, 상식적으로 납득하기 힘든 경우에 제한적으로 소명자료를 받고 있다. 이상거래를 정확히 판단해 필요한 조치를 취하기 위한 방편이라 이해해달라.

Q. 고강도 조사가 계속되면 거래위축 우려가 나올 수밖에 없다. 거래위축에 대한 어떤 대응책이 있는지.

△김영한 국토교통부 토지정책관

실거래 고강도조사, 이상거래에 대한 단속 등은 정해진 법규에 따라 정상적인 주택거래가 이뤄지고 있는지 조사하는 것이다. 이 과정에서 내야 할 세금을 탈루한다든지 법규정과 달리 불법적으로 이뤄지는 거래에 대한 단속을 하는 것이다. 세금을 정상적으로 납부하고 진정성 있게 계약금액을 신고하는 이런 정상거래는 판단하고 있지 않다. 이상거래는 실수요자를 보호하기 위해서라도 엄격하게 강도 높은 단속이 이뤄져야 한다. 정상거래까지 위축시킨다고 판단하고 있지 않다.

Q. 특사경 구성방안 구체적으로. 별도 조사실도 마련되는지.

△김영한 국토교통부 토지정책관

1차적으론 국토부에서 가용할 수 있는 인력 7명을 갖고 부동산시장불법행위대응반을 구성하고 '관계기관 합동 tf'에 참여하고 있는 국세청, 금융위, 금감원, 감정원이 나와서 파견근무를 할 수 있도록 협의를 진행 중이다. 구체적인 조직 규모는 직제를 담당하는 행안부와 협의를 진행 중이다.

특사경을 하게 되면 형사사법 절차에 정통한 전문 지식인이 필요하다. (특사경 업무는) 기존 일반 공무원이 수행하던 정책업무와 다른 점이 상당하다. 이에 따라 검경 협조도 구할 계획이다. 검찰이나 경찰에도 인력 파견이 가능한지 같이 협의 중이다.

또 출석조사가 필요해서 별도의 독립된 공간에 조사실이 마련돼야 한다면 조직의 배치가 마무리될 때, 충분히 검토될 여지가 있다.

Q. '1번사례'는 부모가 전세로 들어오고 그 전세금을 합쳐 주택을 매매한 사례인데, 부모가 전세자금대출을 받았는지도 조사를 했는지 궁금하다. 그리고 계속 조사가 과도한 것 아니냐는 얘기가 나오는데. 그 이유가 조사대상이 1차조사 때는 최근에 가격이 급등한 강남권 고가주택 중심이었는데, 2차조사 때는 6억대 이하가 가장 비중이 높고 강남권도 물론 비중이 높지만 강남 외 지역도 조사대상에 많이 포함됐기 때문. 이에 대한 국토부의 판단이 궁금하다.

△김영한 국토교통부 토지정책관

1번사례의 경우 임대보증금을 부모가 내줘서 편법증여가 의심돼서 국세청 통보대상으로 선정된 건데, 전세자금대출을 받아서 금원을 마련했는진 확인을 아직 못한 것으로 안다. 디테일한 조사는 아직 이뤄지지 못했다.

조사가 과도한 게 아니냐고 질문했는데, 이건 불법적 거래, 세금탈루 목적의 거래, 정상적으로 납부해야 할 세금을 내지 않고 편법증여한 건에 대한 단속이다. 과도한 조사가 아니라 적법절차를 준수해서 부동산 거래가 이뤄지게 하기 위해 정부가 당연히 해야 할 역할이다. 자금조달계획서를 제출하는 모든 거래에 대해서 전수조사를 한 것이라서 특별히 강남3구 고가주택에 포커싱해서 조사한 건 아니다. 전체적으로 이상거래 징후가 발견되면 관계기관에 통보해서 적절한 법적 조치가 취해지게 하자는 차원이다.

Q. 1차조사에서 적발됐으나 처리되지 못한 나머지 천여건 처리는. 1차조사에서 검토가 마무리되지 않은 545건은 소명자료를 요구했는데 소명을 안 하고 있는 건지, 아니면 소명자료를 제출했는데 명확하지 않거나 이상한 점이 있어 들여다보는 건지.

△김영한 국토교통부 토지정책관

1차 조사대상으로 선정된 1536건 중, 1차조사 결과를 발표할 때 검토가 완결된 건 991건이다, 나머지 검토가 아직 되지 않은 것들은 이번 2차조사 결과에 포함돼 발표된 건들이 있다. 탈세의심 532건이 국세청에 통보됐고 나머지 건에 대해서도 계약이 완결됐다든지 조사가 가능한 시점이 되면, 계속 조사를 해서 오늘 조사결과에 포함된 것도 있고 향후 3차 조사결과 발표 시 발표될 내용도 있다.

소명은 통상 당사자가 소명자료 제때 제출하고 원만히 소명되면 별 문제가 없다. 다만 소명자료가 미비해서 보완을 요청할 수 있고 당사자에 출석조사를 요구해 의견을 듣는 경우도 있어서 일률적으로 언제 조사를 마무리지어 발표할 수 있다고 말씀드리기엔 조사의 절차나 기법상 곤란한 부분이 있다.

Q. 자식이 집을 살 때 부모로부터 돈을 빌리는 경우, 편법증여 기준이 뭐냐는 질문이 있었는데, 국세청이 가이드라인을 줬다고 대답했는데, 가이드라인의 내용이 궁금하다.

△남영우 국토부 토지정책과장

기본적으로 일단 친족간 거래가 있었다는 사항에 대해선 국세청은 일단 통보해달라는 요청이다. 면세되는 5000만원 이하라고 해서 우리가 통보하는 건 아니고, 일단 친족간 거래가 있으면 통보하게끔 하는 게 기본 사항이다.

Q. 1차조사 때 탈세의심 532건이 국세청에 통보됐는데, 이에 대한 국세청의 판단은.

△김영한 국토교통부 토지정책관

532건 중, 100여건 조금 넘게 국세청에서 조사를 진행해서 증여세 탈루혐의가 짙다고 판단해서, 별도의 세법상 절차를 밟고 있는 것으로 알고 있고 나머지 건에 대해서도 계속 조사가 진행 중인 것으로 안다.

Q. 사례1·2에 나오는 '상호금융조합'이 무슨 뜻인지. 또 주택구입목적이라고 하면 거주용으론 사면 안 되고 업무용 사무실을 사는 건 괜찮은지. 단독주택을 업무용사무실로 쓰는 법인이 보이는데 이에 대해 위반이다 아니다 판단은 어떻게 하는 건지.

△김부곤 금융감독원 은행감독국 팀장

일반적으로 상호금융조합이라고 하면, 신협·새마을금고 등을 얘기하는 것. 구체적인 사례에 대해선 우리가 현재로썬 이자리에서 말씀드리긴 곤란하다. 추가적으로 국토부로부터 통보받은 사항에 대해 금감원이 사례별로 추가감사를 진행할 예정이다.

사업자에 대한 주택구입자금 대출 가능하냐는 질문에 대해서는, 가장 기본적으로 비즈니스 속성, 즉 본래 목적에 따라 대출받는 건 상환능력만 있다면 가능하다. 다만 사업목적과 무관하게 주택을 구입하는 것에 대한 제한을 감독규정에 두고 있다. 재택사업을 위한 주택구입이 가능하냐는 것에 대해서는, 사업·사업체의 속성을 봐야 한다. 일률적으로 재택근무가 가능하다 아니다라 말 못한다. 사업의 규모, 사업의 비즈니스 속성 등을 감안해야 한다.