중견 건설사, 올해 잇단 전방위 규제에 일감 확보난 우려

지역주택조합 설립 요건 강화 등으로 시장 축소 예상

공공택지 입찰자격 변경도 대형사와 치열한 경쟁 불가피

서희건설이 지난해 10월 국내 최대규모 지역주택조합 사업으로 주목 받고 있는 남양주 오남신도시 로뎀 서희스타힐스 신축공사 도급계약 체결 후 기념촬영을 하고 있다.[사진=서희건설 제공]

[데일리동방] 올해 먹거리 확보를 위한 중견 건설사들의 고민이 깊어지고 있다.
주택건설 시장에 대한 전방위 정부 규제가 올해부터 본격 시행에 들어간 게 배경이다.  중견 건설사의 먹거리 확보에 영향을 미치는 대표적인 규제로 지역주택조합사업 중도 종결, 공공택지 입찰제도 변경 등이 꼽히고 있다.    

건설사 입장에서는 정부 규제 등에 따른 주택건설 시장 위축은 일거리 감소로 이어진다. 특히 주택건설을 위주로 사업해온 중견건설사 입장에선 주택사업 외 다른 돌파구를 찾기 어렵다.  중견건설사들은 정부 규제 등으로 갈수록 좁아지는 주택건설 시장에서 더욱 치열한 일감 확보 경쟁을 펼칠 수밖에 없다.  

4일 건설업계에 따르면, 조합 설립 이전 단계부터 관리감독을 강화하는 내용을 담은 ‘지역주택조합 관련 주택법 개정안’이 최근 국회 본회의를 통과했다.

이는 지역주택조합사업의 진입장벽이 재개발‧재건축보다 낮아 형평성에 문제 있다는 지적이 이어지자 지역조합 설립 요건을 강화해 제기된 문제를 해소하겠다는 정부 방침에 따른 것이다.

법 개정 이전 지역주택조합사업의 경우 세대수의 50% 이상을 조합원으로 확보하고 사업부지 80% 이상의 토지사용권을 증명하면 조합설립이 가능했다. 또 일단 추진된 사업은 이같은 설립 요건을 갖추지 못하더라도 일정 시점에 중도 종결 여부를 고민하지 않아도 됐다. 

하지만 사업이 중도 종결 절차 없이 장기간 지연되면서 조합원이 낸 분담금을 돌려받을 수 없는 조합원들의 피해 발생이 우려됐다.

이에 따라 개정안은 지역주택조합 사업의 경우 조합원 모집신고일로부터 2년내 설립 인가를 받지 못하면 사업 종결여부를 결정할 수 있도록 했다. 조합 설립 인가를 받더라도 3년내 사업계획 승인을 받지 못하면 해산여부를 결정할 수 있는 내용을 담았다.

이 개정안 시행으로 조합 입장에서는 추진 중인 사업을 중단하기가 한결 수월해졌다. 지역주택조합사업 초기 단계부터 사업비를 들여 사업에 참여한 건설사로서는 추진 사업이 중도 종결될 경우 투입한 사업비를 날릴 수 있다.     

시장에선 이 같은 규제로 인해 건설사의 지역주택조합 사업 추진이 장기적으로 크게 위축될 것으로 보고 있다.

특히 지역주택조합 사업을 주력으로 삼는 서희건설은 직접적인 타격을 입게됐다. 서희건설은 그동안 지역주택조합 시장에서 독보적인 입지를 다졌다. 실제 2016년 3877억원 규모였던 서희건설의 지역주택조합사업은 2017년 7606억원, 2018년 9438억원을 기록했다. 지난해에는 1조원 내외로 꾸준히 증가했다.

그러나 이번 규제로 인해 장기적으로 사업성 저하가 불가피해졌다.

서희건설의 현재 지역주택조합 물량은 1조5000억원으로 수주잔고 2조8000억원의 절반을 넘을 정도로 수주에서 차지하는 비중이 높다. 성장을 견인했던 지역주택조합 사업에 제동이 걸리게 되면서 회사 전체적인 외형축소 역시 불가피해 질 전망이다.

이미 국토교통부가 매년 발표하는 시공능력평가 순위에서도 서희건설은 지난 2016년 28위로 정점을 찍은 뒤 2017년 32위, 2018년 37위, 지난해 38위 등 지속적으로 하락하고 있어 향후 고민이 깊어지게 됐다.

분양가상한제가 본격 시행됨과 동시에 한국토지주택공사(LH)가 공공주택용지 입찰 기준 강화를 시사한 점도 중견사들에게 어려움으로 작용할 전망이다.

국내주택사업 의존도가 높은 중견사들의 입찰이 제한되면서 일감의 대부분이 대형건설사들에게 돌아갈 가능성이 높아졌기 때문이다.

LH는 지난 2016년 8월부터 공공주택용지 추첨 공급 자격을 300가구 이상 주택건설 실적 보유 업체로 강화한 바 있다. 그러나 몇몇 소수의 중견 건설사들이 여전히 택지 당첨을 독식하고 있다는 지적이 이어지면서 추가 규제를 예고한 상황이다.

공공택지 입찰은 지금까지 대부분 추첨 방식으로 이루어졌다. 이에 호반건설·반도건설 등 중견 건설사들은 당첨 확률을 조금이라도 높이기 위해 계열사 설립 및 페이퍼 컴퍼니를 동원하는 이른바 '벌떼 입찰전략'을 폈다.

이같은 입찰 방식으로는 대형 건설사 참여 기회가 상대적으로 줄어들고 특정 중견 업체들이 공공택지 낙찰을 독식할 뿐만 아니라 이들이 짓는 주택 품질을 담보할 수 없다는 문제가 제기됐다.

LH 등은 이같은 문제를 해결하기 위해 입찰방식을 추첨에서 설계공모로 변경하는 작업을 추진 중이다. 이렇게 되면 공공택지 내 중견 건설사의 주택사업 참여 기회는 줄어들 수밖에 없다.

그러나 LH와 국토부가 이 같은 제도적인 허점을 보완하겠다고 나서면서 중견사들의 일감확보가 더욱 어려워졌다는 것이 업계의 설명이다.

건설업계 한 관계자는 “정부가 주택시장 규제에 대한 반대급부로 사회간접자본 투자액을 늘린다고 발표했으나 건설사들의 입장에서는 실적에 기여하는 규모가 훨씬 적어질 것”이라며 “국내 주택사업을 주로 영위하는 중견건설사들의 입장에서는 앞으로 일감확보가 더욱 어려워지면서 외형 축소가 불가피해질 것”이라고 설명했다.