[똑똑한 주담대 전략] 갈아타기 준비한다면 '한도' 먼저 따져야

LTV·DTI 등 강한 규제 적용여부 우선 확인

한도 문제없으면 중도상환 수수료율 체크

[사진=연합뉴스]

주택담보대출(주담대) 금리가 역대 최저 수준인 2%대 초반까지 낮아지면서, '대출 갈아타기'를 고민하는 금융 소비자들이 늘고 있다. 중도상환 수수료를 따져 대환을 선택하는 경우가 많지만, 잇단 부동산 대출 규제로 인한 대출한도 축소 여부도 반드시 확인해야 한다.

대환대출은 기존에 받은 대출을 모두 상환하고, 새로운 대출 상품에 가입해 돈을 다시 빌리는 형식이다. 이 과정에서 중도상환 수수료가 붙는데, 통상 대출 집행 후 3년까지 적용된다. 수수료율은 1.0~1.5% 수준이며, 최대 2%를 넘지 않는다. 수수료율은 대출을 받은 뒤 3년이 가까워질수록 낮아지기 때문에, 2년 정도가 지났다면 갈아타기를 충분히 고려해볼 만하다.

그러나 변수가 있다. 대출 한도다. 기존 대출을 갚고 새 상품에 가입해야 하므로, 강화된 부동산 대출 규제가 적용될 수 있다.

일례로 2년 전 주택가격의 70%를 대출받았는데, 현시점에서 투기과열지구로 묶였다면 LTV(주택담보인정비율)가 40%로 축소된다. 7억원 아파트를 담보로 빌리는 경우라면 기존에는 4억9000만원까지 대출이 가능했지만, 지금은 2억8000만원까지만 빌릴 수 있다는 의미다. 여기에 DTI(총부채상환비율) 규제까지 묶인다면 한도는 더 줄어들 수 있다.

현재 LTV는 투기과열지구에서 9억원 이하 아파트는 40%, 9억원 초과분은 20%가 적용된다. 조정대상지역에서는 각각 50%, 30%까지만 대출받을 수 있다. DTI는 투기과열지구가 40%, 조정대상지역은 50%가 적용된다. 최근 6·17 부동산 대책으로 수도권 대부분 지역이 규제지역으로 묶이면서 한층 강화된 대출 규제를 적용받게 됐다.

한 시중은행 관계자는 "주담대에서 중요한 것은 금리보다는 사실상 한도"라면서 "대환으로 한도가 축소되지는 않는지, 줄어든다면 규모가 어느 정도인지 등을 먼저 계산한 후 금리를 얼마까지 낮출 수 있는지를 따지는 것이 현명하다"고 말했다.