[아주 쉬운 뉴스 Q&A] 전월세전환율, 대체 이게 뭔가요?

정부가 최근 전월세전환율을 현행 4%에서 2.5%로 1.5%포인트 낮추겠다고 발표했습니다. 집주인들이 전세 매물을 반전세 또는 월세로 전환할 때 발생하는 임차인의 부담을 낮추려는 의도인데요. 대체 전월세전환율과 임대료는 무슨 관계일까요?

Q. 전월세전환율이 낮아지는 의미는?

A. 전월세전환율은 말 그대로 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다. 비율이 낮아질수록 같은 보증금으로 집주인이 얻을 수 있는 월세가 줄어들겠죠. 전월세전환율은 월세를 전세와 월세보증금 차이로 나누고 1200(100%x12개월)을 곱해서 계산합니다.

예컨대 전세보증금이 3억원인 주택을 보증금 0원에 월세 100만원으로 전환하면 전월세전환율은 4%가 되겠죠. 만약 전월세전환율이 2.5%가 된다면 어떻게 될까요? 집주인이 3억원 보증금으로 얻을 수 있는 월세는 62만5000원으로 줄어들게 될 겁니다.

Q. 언제부터 적용되나요?

A. 오는 10월1일 이후부터 임대차 계약기간 내 또는 계약 갱신 때 집주인이 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 사례에 적용됩니다. 신규 계약을 체결하거나 입차인이 바뀌는 계약, 월세를 전세로 바꾸는 경우에는 해당되지 않습니다.

Q. 전월세전환율 2.5%를 반드시 지켜야 하나요?

A. 아닙니다. 현행법상 권고사항이기 때문에 반드시 지켜야 할 필요는 없습니다. 임대차계약이 사인 간 계약관계인 만큼 정부가 의무를 부과하거나 처벌하기가 어렵다는 이유에서인데요.

다만 정부는 주택임대차보호법 제10조에 따라 ‘이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 규정돼 있기에 전월세전환율 권고사항을 위반하면 계약이 원천무효라고 강조하고 있습니다.

계약이 무효이기 때문에 집주인이 전월세전환율을 넘어 월세를 받는다면 세입자가 주택임대차 분쟁조정위원회나 민사상 부당이득 반환 소송을 통해 구제받을 수 있다는 얘기입니다.

하지만 전문가들은 현실적으로 비용과 시간을 고려했을 때 세입자가 집주인에게 분쟁조정이나 소송에 나서기 어렵기에 별도의 규정이 마련돼야 한다고 지적하고 있습니다.

실제로 한국감정원 통계를 보면 지난 6월 기준 전국 전월세전환율은 5.9%입니다. 현행 4%보다도 1.9%포인트나 높죠. 지역별로는 수도권이 5.4%고, 지방이 7.1%, 서울은 5%로 조사됐습니다. 전월세전환율을 낮춰도 사실상 아무런 효과가 없을 것이라는 비관이 나오는 이유입니다.

정부는 강제 규정을 만들거나 과태료를 부과하는 방안을 검토하고 있지는 않다는 입장입니다. 김현미 국토부 장관은 “강제하지 않는 단계에서 원만하게 해결되는 것이 바람직하다”고 밝혔습니다.
 

 

김현미 장관.[사진 = 유대길 기자]