​"직접 장사할 테니 나가 달라"…세입자, 소송으로 권리금 찾기 가능

'건물주가 직접 운영한다'는 주장…"권리금 주지 않을 수 있는 정당한 사유 아냐"

"건물주가 직접 장사하겠다고 말한 사실을 증명할 자료 모아두는 것이 중요"

신촌의 한 상가. [사진=신동근 기자, [e-mail]]

#. 건물주가 자신이 직접 장사를 한다며 상가 권리금을 내고 들어올 사람과의 임대차계약을 거절한다고 합니다. 자신이 직접 장사하기 위해 계약을 거부하는 것은 불법이 아니라고 주장했고 결국 새 임차인 없이 계약이 마무리돼 저는 권리금을 받지 못했습니다.

18일 부동산전문인 엄정숙 변호사(법도법률사무소)는 "이런 이유로 권리금을 받지 못한 임차인이 많다"며 "그러나 '건물주가 직접 운영한다'는 주장은 권리금을 주지 않을 수 있는 정당한 사유가 아니다"라고 말했다.

상가건물임대차보호법(상임법) 제10조의4는 권리금을 보호하고 있다. 이 법에 따르면 건물주는 △임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위 △신규 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 △고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 △그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등을 해서는 안 된다.

해당 규정에서 주목해야 하는 것은 '정당한 사유 없이' 부분이다. 이는 정당한 사유가 있다면 거절할 수도 있다는 뜻이다. 다만 '건물주가 직접 장사하는 것'은 정당한 사유가 아니다.

정당한 사유는 같은 법에 정해져 있다. 권리금을 내고 들어올 사람이 △보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 △임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 △상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우 △임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 건물주가 계약을 거절할 수 있다.

관련 대법원 판례도 있다. 지난 2018년 대법원은 "건물주가 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 임차인과 임대차계약의 체결을 거절한 것은 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다"며 "권리금 회수 방해로 인한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다"고 판단했다.

건물주가 직접 장사를 하겠다고 주장해 임차인이 권리금을 받지 못했으면 건물주가 권리금에 해당하는 금액만큼을 손해배상을 하라는 판결이다.

엄 변호사는 "다만 소송에서 이기려면 건물주가 직접 장사하겠다고 한 사실을 증명할 수 있어야 한다"며 "녹음이나 내용증명 등을 이용해 건물주가 직접 장사하겠다고 말한 사실을 증명할 자료를 미리 모아두는 것이 중요하다"고 조언했다.