오피스 빌딩 시장도 양극화...올해 거래액 15조로 사상 최대

빌딩 노후화된 강북과 기술 인재 모인 강남 양극화 더 벌어져

[그래프=신영 리서치센터]

올 3분기 오피스 빌딩 매매시장에서 강북과 강남의 양극화가 더 심화됐다는 분석이 나왔다.

2일 신영 리서치센터는 올 3분기 오피스 매매시장 동향 보고서를 통해 강남권(GBD)역에서 매매된 빌딩은 13곳인 반면 강북권(CBD)역에서 매매된 빌딩은 5곳에 불과하다고 밝혔다. 서울 기타와 분당권역은 제외된 수치다. 

기간을 올해 전체(1~9월)로 확장했을 때도 총 81건 중 강남권의 거래가 59건을 기록하며 전체 거래의 7할을 상회했다.

보고서는 이러한 트렌드의 주요 원인으로 정보통신기술(IT)·바이오기술(BT)·나노기술(NT) 업종 중심의 판교발 오피스 초과 임차 수요를 들었다.

기술 업종은 물적·인적자원과 정보 교류가 성장 동력이기 때문에 강남권을 선호하는 것으로 알려졌다. 실제 애플, 시스코, 오라클 등과 NHN, 카카오, NC소프트, 크래프톤 등은 강남과 분당권에 집중 분포하고 있다.

이러한 지역 선호 현상이 리먼 사태 이후 약 10년간 제자리 수준에 있던 분당·판교 오피스 시장의 공실을 크게 줄이면서 매매시장을 급등시키는 결과를 불러왔다는 것이다.

예외적으로 광화문 인근의 마이크로소프트나 여의도의 인텔의 경우 IT 업종을 대표하는 기업체 임에도 강남권이 아닌 타지역에 소재해 있다.

이는 마이크로소프트의 운영체제(OS) 윈도(Windows)나 인텔의 하드웨어(CPU, 칩셋 등)처럼 주력 제품이 독과점 성격이 강한 경우 동종업계의 타 기업과 집재해 있을 필요가 없다는 분석이다. 

종로구와 중구를 중심으로 형성된 구도심 빌딩의 노후화도 양극화를 부추기는 요인이다. 

강북권을 대표하는 오피스 빌딩은 1970년부터 공급되기 시작해 이후 개발된 강남권에 비하면 내용연수가 오래된 빌딩들이 대다수다. 게다가 정보통신 설비 및 협소한 주차 공간 등의 단점이 더해져 거래의 비중이 축소되고 있다고 분석했다.

보고서는 산업 구조가 제조업보다는 IT를 중심으로 재편이 가속화되면서 강북과 강남 지역 오피스 빌딩의 양극화는 당분간 심화될 것이라고 전망했다.

최재견 신영 부동산 리서치 센터장은 "최근 성수, 용산 등이 새로운 오피스 공급처로 부상하면서 IT, 엔터테인먼트 업종의 사무실 이전 및 증평 수요가 늘고 있으나, 강북권 오피스 빌딩 거래 감소세 흐름을 단기간 내 바꾸기에는 역부족"이라며 "강남권 선호 현상은 당분간 지속될 수밖에 없기 때문에, 강북권 오피스 빌딩의 재건축과 리모델링 등을 통해 빌딩의 하드웨어 경쟁력을 확보할 필요가 있다"고 말했다. 

한편, 올해  3분기 서울 및 분당권역에 위치한 거래면적 3300㎡ 이상의 중대형 오피스 빌딩 거래 건수는 29건으로, 거래액은 4조4740억원 규모인 것으로 집계됐다.

올 4분기에는 4000억원 규모의 수내역 분당 퍼스트 타워와 1조원 규모의 판교 알파리움타워 등 최소 3조원 대 거래가 예정돼 연간 거래금액은 사상 처음으로 15조원을 돌파할 것으로 예측된다.