롯데마트 경기양평점 유동화...롯데쇼핑 346억원 조달

신세계, 상장 목표로 이마트·스타필드 등 기반 리츠 AMC 설립 추진

이리츠코크렙, 위탁관리리츠 전환 작업 중...자산 포트폴리오 확대 전망

[사진=롯데리츠 사이트 캡처]

[데일리동방] 롯데마트 경기양평점이 롯데리츠 자산에 편입됐다. 이번 매매와 책임 임대차 계약 체결로 롯데쇼핑은 346억원 가량의 현금을 확보하게 됐다. 이는 경쟁력 강화, 신사업을 위한 각종 투자금으로 쓰일 전망이다. 올해 대규모 인수·합병을 지속해온 신세계도 리츠 상장 등을 추진하며 자산 유동화에 힘을 싣고 있다. 

6일 관련 업계 등에 따르면 롯데위탁관리부동산투자회사(롯데리츠)는 최근 롯데마트 경기양평점을 자산으로 편입하고 매매 대금을 위해 2년 기간 2.9% 연리 이자율로 무보증사채 310억원을 발행했다. 경기양평점 매매 대금은 346억원으로 이외 36억원은 자체 자금으로 조달한다. 

현재 롯데리츠 보유 자산 수는 강남·구리·안산점 등 롯데백화점·아웃렛 7개 점포, 계양·의왕·율하점 등 롯데마트 6개 점포, 롯데마트몰 김포물류센터까지 14개다. 이번에 경기양평점이 롯데리츠 자산에 포함되면서 운용 자산 규모만 2조3006억원 가량이 됐다. 

이달 15일 롯데리츠는 롯데쇼핑과 롯데마트 경기양평점(2018년 1월 준공) 매매 계약을 체결할 예정이다. 매매 완결 조건으로는 책임 임대차 계약 체결, 국토교통부 변경 인가 등이 남아 있다. 롯데쇼핑의 경기양평점 연 임대료는 14억8706만원 가량으로 추정된다. 

롯데리츠는 해마다 약 5000~8000억원 수준의 자산 편입을 목표로 하고 있다. 올해만 약 8000억원대 자산을 편입했다. 내년에도 엇비슷한 수준의 자산 편입이 예상되고 있다. 

부동산투자회사(리츠)는 부동산투자회사법에 따라 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자, 운용하고 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구다. 

리츠는 기존 펀드 대비 영속성도 있고 자산도 추가적으로 매입할 수 있어 기업의 신사업 투자를 위한 유연한 자금 조달과 함께 부동산 배당 수익, 자산 가치 상승 등에도 적합한 수단이라고 시장에서는 보고 있다. 

2019년 3월 설립돼 10월 상장한 롯데리츠는 롯데쇼핑을 대주주(지분 50%)로 롯데지주 지분 100%의 외부 자산관리회사 롯데AMC를 두고 있다. 현재 책임 임대차 주체로는 롯데쇼핑과 롯데자산개발이 있다. 

2014년 100개 남짓하던 리츠는 올해 9월 말 기준 302개 리츠(자산 규모 약 70조7000억원)가 설립돼 있다. 상장 리츠는 15개, 자산 규모는 7조6000억원 수준이다. 

2018년을 기점으로 일반 주식처럼 증시에 상장해 사고팔 수 있도록 만든 공모 상장 리츠가 출시된 데다 정부 정책 지원이 맞물리면서 확대되고 있다. 국토교통부는 2019년 9월 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안' 등을 발표하기도 했다. 

현재 유통(리테일) 리츠는 31개, 자산은 7조5000억원 수준으로 전체 리츠 중 비중 10.55% 가량이다. 

롯데리츠 이외 대표 유통 리츠로는 이랜드리테일(49개 매장) 5개 자산 기반의 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사(이리츠코크렙)가 있다. 현재 운용 자산은 이랜드리테일 매출액 3위권 뉴코아 일산·평촌, NC백화점 야탑점, 이외 2001 아울렛 중계·분당점이 있다. 이리츠코크렙은 2018년 6월 뉴코아 3개 자산을 기반으로 시가총액 3167억원 규모로 상장했다. 당시 확보 현금은 800억원 수준이다. 

기존 뉴코아 일산·평촌, NC백화점 야탑점 임대차 기간은 2032년 8월까지로 연간 임대료는 270억원이다. 이외 상장 후 편입한 2001 아울렛 2개 점포는 연간 임대료 133억원으로 임대차 기간은 2038년까지다. 

이리츠코크렙은 기업구조조정(CR)리츠로 이랜드 자산에만 투자할 수 있는 한계가 있었지만 위탁관리리츠 전환 작업 중으로 향후 자산 포트폴리오는 확대될 전망이다. 

이외 올해 이베이코리아·스타벅스 등 대규모 인수·합병(M&A)을 가시화하며 자산 유동화에 나서온 신세계그룹과 이마트는 이지스자산운용과 함께 리츠 자산관리회사(AMC) 설립을 추진하고 있다. 편입 자산과 일정 등도 논의 중인 것으로 알려진다. 

앞으로 상장을 목표로 이마트 점포만 아니라 이를 중심으로 스타필드와 물류센터, 오피스 건물까지 자산에 포함할 것으로 예상된다. 다양한 자산 편입으로 시장 상황에도 유연한 대처가 가능할 것으로 보고 있다. 

하남점 잔여 부지와 평택 부지, 시흥 부지, 서울 마곡 부지, 이마트 부평점과 가양점 등 꾸준히 이마트 점포 유동화 작업을 진행해온 신세계그룹은 최근엔 이마트 본사도 1조2200억원에 매각하면서 현금 확보에 주력하고 있다. 리츠도 한 가지 투자 자금원으로 삼은 것으로 보인다. 

업계는 "공모 리츠에 대한 토지분 재산세 분리과세 유지 방침과 투자 금액 5000만원 한도로 3년 보유 시 배당소득 분리과세 9% 적용, 현물 출자에 대한 양도 차익 법인세 과세이연 등 혜택 등으로 공모형 상장 리츠 시장은 더욱 확대될 전망"이라고 했다. 

이어 "투자자 입장에서는 양질의 대형 유통사 부동산 지분도 소유하고 언제든 현금화할 수 있는 유통 상장 리츠 투자 기회도 늘고 있는 셈"이라고 봤다. 

다만 과거 모기업의 비우량 자산 리츠 편입 등이 논란이 돼온 만큼 투자하려는 유통 상장 리츠도 편입 자산의 질, 운용 계획, 장기 성장 가능성 등을 찬찬히 살펴야 한다는 지적이다.