집값 하락 늪 빠진 대구·세종…분양경기도 악화

매수심리 위축…3억원 넘게 떨어지기도

대구 북구 일대 모습 [사진=게티이미지뱅크]

세종에 이어 대구 아파트 매맷값도 하락의 늪에 빠졌다. 집값이 계속 떨어지면서 매수심리가 움츠러들고, 분양시장 전망도 악화되고 있다.
 

대구·세종 집값 하락 '대세'…분양경기도 악화

10일 한국부동산원 주간아파트가격동향에 따르면 대구 아파트 매맷값은 이번주(1월 6일 기준) 들어 전주 대비 0.02% 하락했다. 

대구 아파트 매맷값은 11월 셋째 주 -0.02%를 기록하며 1년 6개월여만에 하락 전환했다. 이후 11월 넷째 주 -0.02%→다섯째 주 -0.03%, 12월 첫째 주 -0.02%를 기록하는 등 4주 연속 하락세를 이어가고 있다. 

구군별로 보면 대구의 강남으로 통하는 수성구만 전주 대비 0.01% 오르며 유일하게 상승세를 나타냈다. 남구는 전주와 똑같은 0.00%를 기록했고 나머지 지역은 -0.01~00.04%를 기록했다. 

세종은 상황이 더 안 좋다. 지난해에는 아파트 매매가가 41.3% 오르면서 전국 집값 상승률 1위를 기록했지만, 올해 들어서는 시장이 차갑게 식었다. 세종시 아파트값은 지난 5월 셋째 주 0.10% 내려 올해 처음으로 하락 전환한 뒤 상승과 하락을 반복하다가 7월 이후 줄곧 내림세를 나타내고 있다. 더구나 11월 첫째 주 -0.01%, 둘째 주 -0.10, 셋째 주 -0.12%, 넷째 주 -0.21%, 다섯째 주 -0.26%, 12월 첫째 주 -0.33%를 기록하는 등 하락폭도 확대되고 있다. 

이들 지역은 아파트값이 떨어지면서 분양경기도 나빠지고 있다. 주택산업연구원(주산연)이 최근 발표한 12월 분양경기실사지수(HSSI) 전망치에 따르면 대구는 전달대비 5.6포인트(p) 하락한 62.5를 기록했다. 이는 전국 최저 수준으로, 7월 89.2, 8월 75.8, 9월 66.6, 10월 64.0, 11월 68.1, 12월 62.5를 기록하는 등 점차 악화되는 모습이다.
 
세종은 전달보다 1.9포인트 하락한 76.9를 기록했다. 세종은 올해 7월 100, 8월 105.8을 기록하는 등 긍정적 전망이 많았지만 9월 81.8, 10월 92.3, 11월 75.0, 12월 76.9를 기록하는 등 부정적 전망이 대세로 자리 잡고 있다.
 
HSSI는 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중에 있는 단지의 분양여건을 종합적으로 판단하는 지표로 매달 주택사업자를 대상으로 조사한다. 기준치인 100을 넘으면 분양경기가 긍정적으로 전망된다는 의미이고, 100을 넘지 못하면 그 반대다.
 
주산연은 “분양시장은 하반기에 들어서며 지역별 편차를 나타내고 있다”며 “신규주택 수요가 풍부한 수도권은 양호한 분양시장 흐름을 지속하고 있지만, 일부 지방광역시를 중심으로 공급 리스크에 대한 우려가 가시화되고 있다”고 밝혔다.
 

매수심리 위축…3억 넘게 떨어지기도 

매수심리도 움츠러들고 있다. 한국부동산원에 따르면 11월 다섯째 주(11월 29일 조사 기준) 대구 매매수급지수는 89.4를 기록하면서 전국에서 가장 낮은 수준이다. 세종도 지난주 94.2에서 93.4로 하락했다. 대구는 26주째 기준선인 100을 밑돌고 있고, 세종은 7주째 기준선을 밑돌고 있다.
 
최고가 대비 하락한 거래들이 나타나고 있다.
 
세종 고운동 가락마을6단지(중흥S클래스프라디움) 전용면적 59.6866㎡는 올해 1월 6억4000만원에 팔리며 신고가를 기록했지만 12월 2일 3억1000만원에 거래돼 3억3000만원이나 떨어졌다.
 
소담동 새샘마을6단지(한신더휴펜타힐스) 전용 59.92㎡는 지난해 11월 6억2800만원으로 최고가에 팔렸지만 올해 12월 4일 5억2000만원에 새 주인을 찾으면서 1억800만원이나 하락했다.
 
도담동 현대힐스데이트(도램마을 15단지) 전용면적 84.916㎡는 올해 1월 9억6300만원에 팔렸지만, 11월 26일 8억4000만원에 계약서를 썼다.
 
대구 수성구에서는 시지한신휴플러스 전용 84.7139㎡가 3월 19일 4억8500만원에 팔렸지만, 올해 11월 17일 4억7200만원에 거래되며 1300만원 떨어졌다.
 
수성구 우방한가람타운 전용 59.93㎡는 올해 8월 3억5000만원에 최고가를 찍었지만 12월 2일 2억3450만원으로 내려갔다.

대구는 미분양 물량도 많다. 전국 미분양 주택 현황을 보면, 대구의 미분양 주택은 10월 말 기준 총 1933가구에 달한다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 2일까지 청약을 받았던 ‘대봉 서한이다음’은 전용면적 67·84·99㎡ 중 전용 99㎡를 제외한 나머지 면적에서 청약 미달이 났다. 지난달 분양한 ‘더샵 동성로센트리엘’과 지난 9월 분양한 ‘힐스테이트 동인’은 유명 브랜드 아파트임에도 모든 면적에서 청약 미달이 발생했다.
 
부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면 대구의 연간 적정 입주물량(아파트)은 연간 1만 1941가구 수준인데, 2021년 1만6284가구, 2022년 1만9604가구, 2023년 3만2623가구, 2024년 1만7356가구에 달하는 등 향후 3년 간 적정 물량 이상이 공급된다.
 
세종에서는 최근 5년 간 찾아 볼 수 없던 미분양이 나왔다. 국토교통부에 따르면 지난 10월 세종 미분양 주택은 129가구(도시형생활주택)로 2016년 5월 이후 5년 5개월 만에 미분양이 발생했다.
 
세종은 대구에 비해서는 그나마 공급 물량 리스크가 작은 편이다. 아실에 따르면 세종의 적정 입주 물량(아파트)은 연간 1847가구로, 2021년 7668가구, 2022년 2157가구, 2023년 458가구, 2024년 2700가구가 공급된다. 2023년에 공급 물량이 500가구 이하로 내려가 미분양 위험은 적다는 평이다.