"영끌해도 못 사네"…서울 중산층 주택 구매력 역대 최저

서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 전경 [사진=연합뉴스]

중산층이 대출을 받아 살 수 있는 서울 주택 수준이 역대 최저치를 기록했다. 그간 집값 급등세와 함께 금리 인상에 따른 대출 이자 부담이 늘어난 탓이다. 

4일 KB부동산에 따르면 올해 1분기 서울 KB주택구입잠재력지수(KB-HOI)는 2.6을 기록했다. 해당 통계를 작성하기 시작한 2009년 3분기 이후 최저치다. 직전 분기(2.7)와 비교했을 땐 0.1포인트 하락했지만 전년 동기(5.6) 대비로는 반 토막 수준이다. 

주택구입잠재력지수란 중위소득 가구가 대출을 받아 주택을 구입한다고 가정했을 때 구입 가능한 주택 재고량을 가리킨다. 중위소득 가구가 매월 소득 중 33%를 대출 원리금 상환에 사용한다는 전제로 20년 만기 주택담보대출을 받아 구입할 수 있는 아파트 비율을 보여준다. 주택구입자금 밑천은 30%를 기준으로 한다.

따라서 올해 1분기 KB-HOI가 2.6을 기록했다는 것은 이 기간 중위소득 가구가 서울에서 대출을 받아 구입 가능한 아파트는 하위 2.6% 수준에 불과하다는 의미로 풀이할 수 있다. 

서울 아파트 주택구입잠재력지수는 2015년 1분기 48.2로 가장 높은 수준을 기록한 바 있다. 글로벌 금융위기 이후 집값이 안정세를 보였던 2013~2015년에는 30~40선을 유지했다. 당시 중산층이 구입할 수 있는 서울 아파트 재고량은 50만~60만가구에 달했다.

이후 2017년 4분기(19.8)에는 2010년 2분기(19.4) 이래 처음으로 20을 하회한 후 우하향 추세를 이어갔다. 2019년 3분기에 일시적으로 20.4까지 회복했지만 이후 급격하게 하락하며 2020년 4분기(7.3)부터는 한 자릿수로 주저앉았다. 지난 5년 동안에만 23.9포인트 하락했으며 같은 기간 중산층이 구입 가능한 서울 아파트 재고량 역시 89.6%(35만5000가구→3만7000가구)나 급감했다. 

2020년 이후 지수 급감 추이는 아파트 가격이 급등한 시기와 궤를 같이하고 있다. 이에 더해 지난해 하반기부터 시행된 정부의 대출 규제와 금리 인상에 따른 대출 이자 부담이 커지면서 중산층의 주택 구매력은 더욱 가파르게 떨어지고 있다. 

이에 따라 중산층 가구가 내 집을 마련하는 데 필요한 기간도 점점 길어지고 있다. 아파트를 사기 위해 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 하는 기간을 집계하는 소득 대비 집값 비율(PIR)은 지난 3월 기준으로 서울에서 최소 3.2년에서 최대 110.2년으로 나타났다. 소득수준이 가장 낮은 1분위 가구가 서울에서 평균 가격이 가장 높은 5분위(시세 상위 80~100%) 주택을 구매하기 위해서는 110년 넘게 모든 소득을 저축해야 한다는 것이다. 

중산층(소득 3분위)이 중간 가격(3분위 시세 상위 40~60%) 수준 집을 사기 위해서도 18.4년이 꼬박 걸리는 것으로 나타났다. 이는 앞서 2014년 7~8월 당시에는 8.8년까지 줄어든 바 있다.