​[임대차법 2년 긴급진단] 전셋값 급등과 이중가격, 임대차 분쟁까지...임대차법 2년 돌아보니

서울 남산에서 바라본 도심 아파트 단지 [사진=아주경제 DB]

임대차 2법(전월세상한제·계약갱신청구권제)이 시행된 지 2년 지났다. 해당 법이 시행된 기간에 전셋값은 큰 폭으로 뛰었으며 이중가격을 형성했다. 집주인과 세입자 간 분쟁도 격화하며 다양한 부작용을 불러왔다.
 
31일 KB국민은행 월간 주택가격 통계에 따르면 지난달 서울 지역 아파트 평균 전셋값은 6억7788만원으로 4억9922만원이었던 2020년 7월보다 35.8%가량 급등했다.
 
부동산 전문가들은 대체적으로 임대차 2법에 대해 부정적인 평가를 내놨다.
 
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "당장 평가를 한다면 부정적으로 평가할 수밖에 없다. 2020년 7월 이후 6개월 사이 전셋값 상승 폭이 엄청났다"며 "임대차보호법 도입 전후로 임대차 시장에 가격 불안감이 커졌다"고 말했다.
 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "계약갱신청구권을 사용한 사람들에게만 긍정적이었던 제도"라며 "이미 임대됐던 물량만 가격이 억제됐기 때문에 성과는 한정적"이라고 평가했다.
 
이중가격에 대한 문제점을 지적한 것이다. 실제로 같은 면적대 아파트임에도 가격은 천차만별이다. 강남구 대치동 청담아이파크는 지난달 13일 19억원에 전세계약됐지만 지난 6월 2일에는 13억6500만원에 계약됐다. 같은 면적대임에도 5억원 이상 차이 나는 것이다. 또한 4월에는 22억원, 1월에는 13억원에 계약됐다. 올해 최저와 최고 계약 금액이 9억원가량 차이 나는 것이다.
 
강남구 청담동 청담래미안로이뷰 전용 110㎡도 6월 18억원에 계약됐는데 5월에는 13억7500만원, 3월에는 각각 11억5000만원과 19억5000만원에 맺은 계약이 있었다.
 
하지만 지난달 전셋값은 6월 전셋값 6억7792만원보다 4만원 하락했다. 서울 아파트 월평균 전셋값이 떨어진 것은 2019년 4월(4억6210만원) 이후 39개월 만에 처음이다. 최근 금리 인상 여파로 전세 수요가 줄며 전셋값이 하락했지만 그간 전셋값이 얼마나 올랐는지를 방증하는 기록이기도 하다.
 
짧은 기간 전셋값이 큰 폭으로 오른 탓에 최근 조정이 진행되고 있지만 결국 전세계약 대신 월세계약이 늘어나면서 임대료 부담은 심해지고 있는 상황이다.
 
함영진 직방빅데이터 랩장은 "최근엔 전세의 월세화에 따라 가처분소득 대비 임대료 부담이 커지고 있다"며 "정부는 월세화와 이중가격에 대한 보완책을 마련해야 한다"고 말했다. 그는 "월세 소득공제 확대나 임대보증금에 대한 소득공제 등 방안을 고려할 수 있다"고 말했다.
 
또한 집주인과 세입자 간 갈등이 커졌다는 것도 임대차보호법이 안고 있는 문제 중 하나다. 동작구 한 공인중개업자는 "임대차보호법 이후 어떻게 하면 세입자를 내보내 수 있을지 상담하는 집주인이 늘었고, 세입자는 세입자대로 오른 전셋값으로 고통을 받았다"고 말했다. 그는 "갈등이 격화하며 조정을 신청하거나 소송까지 하겠다는 사례도 있었다"고 덧붙였다.
 
실제로 대한법률구조공단에 따르면 올해 1~6월 임대차분쟁조정위원회가 접수한 손해배상 관련 분쟁은 309건으로 집계됐다. 상반기 집계만으로 2020년(116건), 2021년(278건) 수준을 이미 넘어섰으며 임대차 2법이 시행되지 않았던 2017년(53건)보다는 6배가량 증가했다.
 
윤 연구원은 "자율성이 작은 제도로 인해 집주인과 세입자 간 상생관계가 깨지고 경쟁관계가 된 것이 안타깝다"며 "다만 부동산 폭등기에 시도된 점은 감안해야 한다"고 말했다. 만약 시장이 안정세일 때 도입됐다면 본래 취지대로 세입자 보호가 이뤄졌을 수도 있다는 것이다.
 
권대중 명지대 부동산학과 교수도 "부동산 가격이 올라가는 시점에 해당 대책을 내놓으면서 집주인과 세입자 모두 불이익을 받기도 했다"며 "집주인과 세입자 간 갈등이 늘어날 수밖에 없었던 상황"이라고 평가했다.
 
권 교수는 "지금처럼 조금이지만 안정화 기미가 보일 때 집주인과 세입자가 상생할 수 있는 개정안을 내놓아야 한다"며 "예를 들어 2+2년을 3년 개편해 중·고등학교 기간 동안 살 수 있게 한다는 등 방안이 있다"고 말했다.
 
전문가들은 결국 근본적인 문제 또한 해결해야 한다고 덧붙였다. 이 연구위원은 "전세 안정화를 위해서는 결국 신속하고 지속적인 신규 주택 공급이 필요하다"며 "3기 신도시 등 사업을 빠르게 추진할 필요가 있다"고 말했다.