악성 미분양 급증에 5월 위기론 부상...미분양 '시한폭탄' 터지나

전국에서 준공 후 미분양 주택이 2월 기준 1월 대비 10% 이상 급증한 것으로 나타났다. 서울 남산에서 바라본 아파트 일대. [사진=연합뉴스]

부동산 시장의 '시한폭탄'으로 여겨지는 미분양 주택이 2월에도 증가한 것으로 나타났다. 특히 집을 다 짓고도 팔리지 않는 '준공 후 미분양'이 한 달 새 1000가구 이상 급증하면서 우려의 목소리가 커지고 있다.

9일 국토교통부에 따르면 2월 기준 전국의 미분양 주택은 총 7만5438가구로 전월 대비 0.1%(79가구) 늘었다. 2012년 11월(7만6319가구) 이후 10년2개월 만에 최다 규모다.

특히 준공 후 미분양은 8554가구로 전월 대비 13.4%(1008가구) 증가했다. 2021년 7월(8558가구) 이후 19개월 만에 최대치다.

준공 후 미분양은 이른바 '악성' 미분양으로 불린다. 선분양 후시공 제도가 자리 잡은 우리나라에서는 대부분 준공 전 분양이 전부 끝나는데 준공 후 미분양의 경우 최초 청약 이후 무순위 청약을 진행한 뒤에도 공사를 다 마칠 때까지 끝내 팔리지 못한 물량이기 때문이다. 또한 향후 미계약, 프로젝트파이낸싱(PF) 부실, 미입주 등 연쇄적인 문제로 이어질 수 있어 선제적인 대응이 필요하다는 분석이 나온다.

한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원(LHRI)도 최근 보고서를 통해 ”미분양 주택이 지난해 9월 이후 월평균 8500가구씩 증가하고 있어 수개월 내에 10만 가구에 도달할 것“이라며 ”중소건설사의 PF대출금 상환지연 외, 부동산PF 신용보강을 제공한 증권사와 신탁사들의 자금 경색 심화가 금융시장 전반으로 확산될 가능성도 배제하기 어려운 상황"이라고 진단했다.
 
업계에서도 불안한 시선을 보내고 있다. 특히 미분양의 대부분이 지방에 몰려 있다는 점에서 지방·중소건설사들의 우려가 높다. 2월 기준 전국의 준공 후 미분양 주택 8554가구 중 7071가구가 지방에 몰려 있다. 특히 대구는 준공 후 미분양 물량이 952가구로 전월 대비 675가구 증가했다.
 
위기감이 커지며 업계에서는 정부가 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 활용해야 한다고 주장하고 있다. 실제 LH 토지주택연구원에 따르면, 과거 미분양이 급증했던 2009년 LH는 정부 대책에 따라 총 7개 미분양 CR리츠(기업구조조정리츠)를 도입해 총 2163가구를 7045억원에 매입한 전례가 있다.
 
LHRI도 미분양 상황이 악화되면 지방 물량부터 매입에 나설 것으로 전망했다. 김준형 LHRI 책임연구원은 “미분양주택의 우선 매입대상은 비수도권지역 준공 후 미분양이 될 가능성이 높다”며 “매입 후 활용 등을 고려한 지역별·상품별 매입물량 배분 계획 수립이 필요하다”고 진단했다.
 
다만 매입 시기에 대해서는 현재 정부가 신중한 입장을 보이고 있는 만큼 부동산 및 자금시장, 지방 중소건설사의 자금경색 상황 등을 종합적으로 검토해야 한다고 판단했다.
 
실제로 정부는 강경한 태도를 보이고 있다. 원희룡 국토부 장관은 지난달 한 언론사가 주최한 포럼에 참석해 "미분양 10만 가구까지는 각오하고 있다"며 건설사가 할인 판매 같은 자구책부터 마련해야 한다고 선을 그었다. 일각에서는 정부의 미분양 주택 매입과 관련해 고가 매입 논란, 건설사 지원을 위해 국민의 혈세가 투입된다는 비판도 나오고 있다.
 
다만 전문가들은 당장 준공 후 미분양이 많지 않더라도, 미분양이 쌓이면 2~3년 뒤 악성 미분양으로 편입되는 만큼 선제적 대응이 필요하다고 지적했다. 또한 부동산 침체로 물량이 소진되지 않으면, 이르면 내년 중반부터 악성 미분양이 대폭 늘 수 있다는 관측도 있다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 “앞으로 늘어날 공급물량과 현재 수도권, 지방 부동산 시장 양극화 현상을 볼 때 미분양은 늘어날 수밖에 없는 구조”라며 “양도소득세, 취득세 면제나 중도금 대출 지원 등 구체적인 대책이 필요한 시점”이라고 진단했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "지금의 추세가 계속되면 미분양 주택이 10만호를 상회할 우려가 있다"며 “미분양 주택의 경우 건설사 유동성 위기 등 연쇄적인 파급효과가 크기 때문에 미분양 잠재리스크에 대한 철저한 사전 대응이 필요하다”고 전했다.