사적계약에도 개입 쉽지 않은 '전세보증대출'…"보증비율 단계적 축소해야"

금융연구원 "전세대출 보증비율 하향, 시장에 리스크요인 알릴 수 있어"

가계대출 확대-느슨한 여신심사 '규제 사각지대' 부작용 줄이는 효과도

지난달 28일 서울 강서구 대한상공회의소 내 전세피해 지원센터에서 한 시민이 전세(사기) 피해와 관련해 대한법률구조공단의 상담을 받고 있다.[사진=유대길 기자 [e-mail]]

최근 부동산 시장 하락으로 수도권 빌라(연립·다세대주택) 전세보증금 미반환 우려와 대규모 전세사기 피해가 줄을 잇고 있는 가운데 현 전세보증대출 제도에 대한 보증비율을 단계적으로 낮춰야 한다는 전문가 주장이 나왔다. 

16일 박춘성 한국금융연구원 선임연구위원은 최근 '전세제도의 거시경제적 위험과 정책과제' 보고서를 통해 "현재 전세대출은 금융사를 통해 대부분 전액 보증이 되는 것으로 알려져 있다"면서도 "보증비율 감소로 전세계약 상호이익이 일부 훼손될 수는 있지만 그 이익으로 인해 대내외 여건 변화에 취약한 불완전 사적 계약을 유지하는 것은 훨씬 더 사회적 비용을 발생시킬 수 있다"며 이같이 말했다.

보고서에 따르면 전세계약과 전체대출은 상호이익에 기반을 둔 사적 거래로, 거래 상대방 리스크가 큰 불완전 계약에 속한다. 또한 과잉대출 규제가 적용되지 않으며 주택시장 유동성 공급 등 가계부채 누적에 따른 위험요인이 될 수 있다. 이를 고려하면 정책 방향은 전세계약이 투명성을 유지하며 다양한 상황에 대해 완비성을 갖출 수 있도록 유도하고 전세계약으로 인해 부채가 과도하게 누적되지 않도록 하는 것이 중요하다는 시각이다. 

다만 전세계약이 합법적인 사적 거래라는 점, 그동안 행해진 계약 관행을 근거로 정부가 일방적으로 특정 계약 방식을 강제하기 어렵다는 점은 한계로 꼽힌다. 또 전세계약이 만연한 와중에 정책기관이 임대인과 임차인 간 사정을 충분히 파악할 수도 없어 전세계약 자체에 대한 섣부른 정책 개입이 큰 반발에 직면할 수도 있다는 우려가 제기된다. 그에 비해 전세대출 보증에 대한 조정은 공적기관이 완급을 조절하며 직접 수행이 가능해 쉽게 접근 가능한 방식이란 것이다.

이에 대해 박 연구위원은 전세대출 보증비율을 낮춤으로써 여러 효과가 있음을 강조했다. 그는 "전세대출 보증비율을 낮추는 것은 과도한 전세보증금이 다양한 측면에서 경제적 위험요인이 될 수 있음을 시장에 적극적으로 알리는 행위"라며 "정부가 전세계약 방식에 구체적으로 개입하는 것은 현실적이지 못한 만큼 기관 메시지를 통해 계약당사자들이 스스로 리스크에 대비할 수 있도록 주의를 환기시켜야 한다"고 설명했다.

그는 또한 전세대출 보증비율 하향이 대출 보증 부작용을 완화하는 효과를 가져온다고도 했다. 그는 "지금 전세대출은 수요자와 공급자 모두에게 대출을 쉽게 만드는 구조로 가계대출 규모를 늘린다"며 "자금을 공급하는 금융회사는 보증이 있는 만큼 여신심사를 까다롭게 할 필요가 없고 해당 돈을 받아 집을 계약하는 임차인도 손쉽게 대출을 받는다"고 설명했다. 이에 전세보증금이 높아지는 상황에서도 전세수요와 전세대출 수요가 크게 증가하는 기현상이 발생한다는 것이다. 

이 밖에도 전세대출이 임차인을 지원한다는 취지와 달리 실질적으로는 임대인의 대출 상환리스크에 대한 보증 기능을 하고 있는 점도 문제로 꼽힌다. 박 연구위원은 "임차인이 전세대출을 받는다면 이 자금은 전세계약을 통해 임대인에게 지급되는 만큼 결국 임대인이 임차인을 통해 금융회사에서 대출을 받는 것"이라며 "따라서 LTV, DSR과 같은 규제 적용이 불분명한 대출에 대한 보증과 같은 기능을 하게 된다"고 말했다.