마포·성동 거래량 오르는데, 규제묶인 용산은 '지지부진'... '마·용·성' 온도차

용산구 아파트 단지 전경[사진=게티이미지뱅크]

부동산 활황기에 주목받았던 '마·용·성'(마포구·용산구·성동구)이 올해 들어 아파트 매매에서 온도차를 보이고 있다. 마포와 성동구의 경우 거래량이 오르고 있지만, 강남3구(강남·서초·송파구)와 함께 여전히 규제지역으로 묶여 있는 용산구는 지지부진한 거래 흐름을 보이고 있다. 

17일 서울부동산정보광장에 따르면, 마포구의 3월 아파트 매매량은 117건으로 나타났다. 마포구의 월별 아파트 매매량이 100건을 넘어선 경우는 지난 2021년 9월(111건) 이후 18개월 만에 처음이다. 1분기 매매량도 263건을 기록하며 전년 동기 140건에 비해 약 88% 증가했다. 성동구 역시 3월 아파트 매매량이 102건을 기록한 것을 포함해 1분기에 총 236건으로 집계되며 전년 동기(84건) 대비 약 181% 증가했다. 

매매량이 회복되면서 상승 거래도 조금씩 나타나고 있다. 성동구 행당동 서울숲리버뷰자이 전용 84.95㎡는 2월 15억9000만원에 매매체결된 뒤 3월 같은 면적대에서 6000만원 상승한 16억5000만원의 매매거래가 성사됐다. 마포구 공덕동 래미안공덕4차 전용 59.9㎡는 1월 10억5500만원 손바뀜 이후 3월 11억원에 거래가 이뤄졌다.

마포구 A중개업소 관계자는 "규제 완화 이후 급매물이 거의 다 빠진 상태지만 매물을 보러 오거나 문의하는 고객들이 여전히 많다"며 "대출금리가 조금만 더 내리면 매매가 더욱 활성화될 듯 싶다"고 말했다. 

반면 '마·용·성'으로 함께 묶인 용산구는 이 같은 흐름과는 다른 양상이다. 용산구의 아파트 매매량은 올해 1월 13건, 2월 23건, 3월 28건으로 1분기 총 매매량이 64건으로 마포·성동구의 4분의 1 수준에 그친다. 지난해 1분기 61건(1월 14건, 2월 17건, 3월 30건)과 비교해도 별다른 차이가 없다.

이는 용산구가 여전히 규제지역으로 묶여 있어 거래가 제한적이기 때문으로 풀이된다. 정부는 1·3부동산 대책을 발표하면서 용산구를 강남3구와 함께 서울 규제지역으로 남겼다. 규제 지역인 상태에서는 종합부동산세 완화나 주택담보대출비율(LTV) 상승 등의 혜택을 받을 수 없다. 또 이촌동, 한강로1,2,3가, 용산동 등이 토지거래허가구역으로 지정돼 있어 실거주 목적 이외에 갭투자가 불가능하기도 하다. 

아울러 용산구의 집값이 높아 마포구와 성동구에 비해 진입 장벽이 높다는 점도 용산 아파트 매매량이 늘지 않은 원인 중 하나로 꼽힌다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "거래된 아파트의 실거래가를 분석해보면 올해 성동구의 9억원 초과 아파트는 68%, 마포구는 62%인 데 반해 용산구는 80%다"라며 "고가 아파트가 많은 만큼 거래 자체가 적을 수밖에 없다"고 설명했다.   

다만 용산구 3월 집값 하락세는 마포구, 성동구에 비해 작은 편이었다. 한국부동산원 3월 전국주택가격동향에 따르면, 용산구의 3월 매매가격지수 변동률은 -0.40%로 마포구(-0.55%), 성동구(-0.62%)에 낙폭이 작았다. 함영진 랩장은 "용산에는 대통령실 이전, 한남동 재개발, 이천동 일대 정비 사업이슈, 용산역 근처 업무단지 개발 등 호재가 많다"며 "이러한 점 때문에 두 지역에 비해 가격 하락세가 낮다고 볼 수 있다"고 진단했다.