[역전세發 대출규제 완화] 보증금반환대출, DSR 대신 DTI 적용…임대인들 숨통 틔었지만

서울 종로구 정부서울청사에 위치한 금융위원회. 2023.06.27[사진=유대길 기자 [e-mail]]

 

# 집주인 A씨는 전세가격 하락으로 인해 기존 세입자에게 전세자금을 온전히 돌려주지 못했다. 전세자금 차액분(기존 전세금-신규 전세금)을 은행 대출을 통해 마련하려 했지만 연봉 1억원에 연간 원리금 4000만원을 갚던 A씨는 대출 규제로 인해 추가 대출을 받을 수 없었다. 하지만 정부가 대출 규제를 완화하면서 추가로 대출을 받을 수 있는 길이 열렸다.  

A씨처럼 전세자금 반환 문제로 골머리를 앓고 있던 임대인들이 걱정을 덜게 됐다. 정부가 27일부터 집주인이 기존 세입자의 전세금 반환을 위해 받는 대출에 대해 규제를 완화하기로 했기 때문이다. 이에 따라 규제 완화 조건을 갖춘 집주인은 앞으로 1년 동안 전세보증금 반환 목적 대출에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 이내가 아닌 총부채상환비율(DTI) 60% 이내를 적용받게 됐다. 집주인이 임대사업자일 때는 1.25~1.5배로 제한됐던 부동산임대업 이자상환비율(RTI)이 1.0배로 완화된다.
 
DSR은 연 소득 중 매년 갚아야 하는 총 금융부채 원리금이 차지하는 비율이다. 그동안 정부는 주택담보대출(주담대), 신용대출, 카드론 등 모든 대출에 대한 연 상환 원리금이 연 소득에서 40%를 넘지 못하도록 규제해 왔다. 1억원을 벌어 4000만원을 총부채 원리금 상환에 썼던 A씨가 추가 대출을 받을 수 없었던 이유다.
 
DTI는 연 소득에서 매년 은행에 갚아야 하는 주담대 원리금과 다른 대출 이자 상환액이 차지하는 비율을 따지는데 DSR과 달리 주담대를 제외한 다른 부채는 원금을 제외한 이자 상환액만 고려한다. 그래서 대출 규제를 DTI 60%로 완화한 정부 조치는 집주인에게 추가 대출 여력을 제공하는 효과가 있다. 
 

실제로 정부는 다른 대출이 없고 연 소득이 5000만원인 집주인이 대출금리 4.0%, 30년 만기로 대출을 받는다고 가정할 때 기존보다 대출 한도가 1억7500만원가량 더 늘어날 것으로 추산했다.
 
이번 조치는 전세금 차액분에 대한 대출이 원칙이지만 신규 세입자가 없을 때에도 완화된 대출 규제를 적용해 기존 세입자의 전세금을 돌려줄 수 있도록 했다. 다만 정부는 1년 이내에 후속 세입자를 구해 전세금으로 대출 금액을 상환하게 한다는 계획이다.
 
정부는 대출 자금이 다른 용도로 쓰이지 않게 관리도 강화한다. 그 일환으로 집주인이 받은 대출은 전세보증금을 돌려받아야 하는 세입자에게 직접 지급된다. 또 반환대출을 받은 집주인은 대출 기간 동안 신규 주택을 구입할 수 없게 했다. 만약 주택 구입이 적발되면 대출을 전액 회수하고 3년간 주담대 신청이 금지된다.
 
정부 관계자는 “역전세 문제는 세입자 전세금 반환과 이주를 늦춰 임대 시장에 어려움을 가중할 수 있다”며 “한시적 대출 규제 완화는 시장 충격을 최소화하기 위한 조치”라고 설명했다. 이어 “해당 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 관리해 나가겠다”고 덧붙였다.