[Q&A] 국토부 "생숙은 주택 아냐…주택전환 기대심리 불식"

"숙박시설이라는 원칙 변함없다…준주택 편입 불가"

숙박 등록 후 소유주 임대는 '불법'…"용도에 맞게 사용해"

거주·숙박 여부 판단은 "지자체가 개별적으로"

생활형숙박시설 관계자들이 지난 19일 세종시 정부세종청사 국토교통부 앞에서 이행강제금 부과 예정을 규탄하는 집회를 열고 있다. [사진=연합뉴스]

정부가 생활형숙박시설(생숙)을 준주택으로 인정하지 않는다는 원칙을 재차 강조했다. 다만 주거용으로 사용되는 생숙에 대한 이행강제금 처분을 내년 말까지 유예하기로 했다. 소유자들이 숙박업 신고를 하는 데 걸리는 시간과 실거주 임차인의 잔여 임대 기간 등을 고려해 계도 기간을 부여한 것이다.

국토교통부는 2024년 말까지 생활숙박시설(생숙) 숙박업 신고 계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 유예할 계획이라고 25일 밝혔다.  

기존 생숙을 주거용 오피스텔로 용도변경하는 경우 2년간 한시 적용되던 특례는 예정대로 오는 10월 14일 종료된다. 인근 주민들의 역민원과 생숙을 정상적인 용도로 사용하는 준법자와의 형평성을 고려한 것이다.

이에 따라 오는 10월 14일까지 오피스텔로 전환을 마치지 못할 경우엔 숙박 용도로 활용해야 하고, 이를 어기고 주거시설 등 다른 용도로 활용할 경우엔 내년 말부터 이행강제금이 부과된다.

이정희 국토부 건축정책관은 "생숙이 숙박시설이라는 원칙은 변함이 없다"며 "숙박업으로 영위하는 분들도 많이 있기 때문에 그런 분들과의 형평성과 법 원칙에 대한 신뢰 차원에서는 추가적인 용도변경 특례를 완화하기는 어렵다"고 말했다.

다음은 이정희 건축정책관과 이진철 건축정책과장 등 국토부 관계자와의 일문일답.

Q. 숙박업 미신고 등 불법 생숙이 최근 급격히 늘어난 원인은.
생숙은 부동산가격이 상승하기 시작한 2017년 이후부터 공급이 늘어났다. 특히 2020~2021년 부동산경기 급등과 함께 과다 공급됐다. 주택에 비해 규제가 적은 생숙이 주택 대체 시설로 편법적으로 활용되며 수요·공급이 증가했기 때문으로 판단된다. 생숙은 주택관련(종부세, 양도세 미부과, 청약통장 필요 없음) 세금이 적용되지 않고 전매제한이 없다. 주차와 안전기준도 미비하고 학교용지분담금도 미부과한다. 

Q. 유예기간이 10월 14일 종료되는데 다시 유예를 하는 이유는 
용도변경 과정에서 특례를 허용하다 보니 주택 편입, 공급대책으로 생숙의 규제를 풀 것이라는 기대심리가 있던 것 같다. 그래서 숙박업으로 신고 안 하고 기다린 사람들이 다수 있었을 것으로 판단했다. 이에 이행강제금 부과하는 데 준비기간의 일환으로 시간을 주되, 원칙과 방법을 제시한 것이다. 정부 입장에서는 주택으로 편입하거나 주택으로 사용하는 건 원칙적으로 어렵다고 말씀드린다.

Q. 2021년 건축법 개정 전 사용승인된 생숙에 대해 주거를 금지하는 것은 소급적용 아닌가.
생숙은 2013년 건축법에 편입될 때부터 숙박시설이었고 건축법상 숙박시설과 주택은 그 용도가 구분돼 있다. 생숙을 숙박업 용도 외 다른 용도(주거 등)로 활용하는 것은 법 원칙이나 안전기준 미충족, 생활인프라 부족 등을 고려할 때 불가능하다.

Q. 생숙과 오피스텔 간 건축기준이 상이해 추가 특례 없이 용도변경이 어려웠던 것 아닌가.
불법으로 전용 중인 모든 생숙을 주거용 오피스텔로 용도변경 하는 것이 특례의 목적이 아니었고, 상당수는 이미 숙박업 용도로 활용 중이다. 주거용도 전환은 피난, 방화, 안전, 주차, 입지 기준을 충족한 경우에 한해 가능하다. 추가 완화를 통한 용도변경 유도는 곤란하다.

Q. 오피스텔로 용도 변경한 생숙 규모는.
숙박업 미신고 생숙 4만9000실 가운데 약 2000실 정도다. 그 외엔 용도 변경, 숙박업 신고 모두 안 했다.

Q. 10월 14일 오피스텔 용도 변경 특례가 끝나면 용도 변경 안 되나.
용도 변경 특례 4가지만 없어지는 것이다. 건축법상 관련 시설, 설비를 다 갖추면 용도변경은 가능하다. 다만 특례 기간인 2년 동안 용도변경을 하지 않은 건 그만큼 용도변경이 쉽지 않다는 것으로, 현실적으로 용도변경이 많이 이뤄지기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

Q. 숙박업으로 등록하고 계속 거주하는 꼼수가 발생할 수 있는데.
불법이다. 건축법상 허가받은 용도로 사용해야 한다. 숙박시설로 허가를 받았기 때문에 숙박용도로 써야 한다. 그러지 않을 경우 시정명령을 내릴 수 있고 이행강제금을 부과할 수 있다.

Q. 숙박의 기준이 되는 기간이 정해져 있나. 거주인지 장기숙박인지 어떻게 구별하나.
장기 숙박과 거주의 법적인 구분은 현재 없다. 지자체에서 판례 등에 따라 판단해야 한다. 기간으로 한정해서 보는 게 아니라 전입 신고를 하고 관련 공과금을 내고 있는지 등을 종합적으로 봐서 거주인지 아닌지 개별적으로 판단한다. 

Q. 지금 생숙을 주거용으로 사용하고 있는 사람들은 어떤 선택을 해야 하나. 당장 살 집이 없는 경우도 있을 텐데.
기존·신규 등 모든 제도 범위에 들어있는 생숙은 총 18만6000실이다. 이 중 용도 변경을 희망하는 생숙은 1만실 정도인데 그들이 맞춰야 한다고 본다. 숙박시설이니까 숙박업 신고하고 숙박업에 맞게 영위해야 한다. 그래서 이번에 계도기간을 부여하는 것이다. 또한 조사 결과 개인이 여러 실을 소유한 경우가 60% 이상이다. 내가 집이 없어서 여기에 꼭 살아야 된다고 하는 분들이 얼마나 계실지는 살펴봐야 한다.