[신동근의 집콕뉴스] 꺼진 정비구역도 다시 보자…서울 곳곳서 사업 재추진 움직임 '속속'

은평·성북·동작구 등 정비해제구역…사전타당성 조사 진행

모아타운·종상향 등 서울시 정비사업 활성화 정책 영향

 

정부와 서울시가 공급 확대를 위해 정비사업 활성화 정책을 꾸준히 내놓으며 정비구역에서 해제된 지역에서 사업 재추진 움직임이 나타나고 있다. 특히 서울은 건물을 지을 땅이 부족하기에 공급을 위해서는 정비사업을 통해 가구 수를 확대할 수밖에 없다.
 
16일 정비업계에 따르면 은평구‧성북구‧동작구 등 세 자치구는 앞서 정비구역에서 해제된 구역들에 대해 정비사업 추진이 다시 가능할지 등 사항을 확인하는 사전타당성 검토 절차를 진행하고 있다.
 
해당 구역들은 각각 △은평구 응암동 675일대 주택재개발사업 후보지 △성북구 삼선3구역(삼선동1가 280 일대)·정릉2구역(정릉동 314 일대) △동작구 흑석10구역(흑석동 204-104번지 일대)다.
 
이 구역들은 사업성 등을 이유로 정비구역에서 해제됐고 오랜 기간 다양한 종류의 정비사업 공모에 도전했으나 실패한 곳이다.
 

먼저 응암동 675일대 주택재개발사업 후보지의 경우 2017년 3월 재건축 정비구역에서 해제된 지역과 인근 학교 주변을 포함한 지역이다. 은평구에 따르면 앞서 노후 저층주거지의 주거환경개선과 주택공급 확대 등을 위해 각종 정비사업 후보지로 선정되고자 공모 신청을 다수 진행했으나 규제 등으로 사업성이 낮아, 3회 이상 반복적으로 공모에 미선정된 구역이다. 다만 여러 공모에 도전할 만큼 주민들의 사업추진 의지는 높다.
 
삼선3구역 또한 2004년 재개발 정비예정구역으로 지정된 이후 사업이 지지부진하다가 2015년 구역에서 해제됐다. 이후에도 공공재개발과 신속통합기획에 네 차례 도전했지만 탈락했다. 정릉2구역도2006년 정비구역에 지정됐으나 2013년에 해제됐고 이후 신속통합기획과 공공개개발 등에 응모했으나 고배를 마셨다. 두 지역 모두 당시 1종 일반 주거지여서 낮은 사업성이 발목을 잡은 것으로 파악된다.
 
흑석10구역은 강남권 못지않은 서울의 노른자 입지인 ‘흑석뉴타운’의 마지막 구역이다. 흑석10구역은 낮은 사업성과 주민들의 반대로 2014년 7월 정비구역 해제됐다. 흑석뉴타운 11개 구역 중 흑석10구역을 제외한 10개 구역은 사업을 원활하게 추진 중이다.
 
흑석10구역은 토지가 대부분 도시 및 주거환경정비법에 따른 제1종 주거지역에 해당한다. 용적률 100% 이상 200% 이하, 4층 이하 주택만 건축이 가능해 사업성이 낮다. 앞서 뉴타운의 다른 구역에 비해 상대적으로 낮은 사업성에 다수의 주민들이 재개발을 반대했다. 이후에도 일부 주민들에 의해 재개발이 추진됐지만 다시 구역지정이 이뤄지지는 않았다.
 
동작구 관계자는 “1종 주거지역이 80% 정도로 사업성이 좋지 않아 2021년에도 일부 주민들이 재개발 사업 공모를 신청했지만, 동의율이 낮아 선정위원회에서 탈락했다”며 “최근 재개발을 추진하려는 주민들이 많아져 관련 용역 공고를 올리게 됐다”고 말했다.

 

모아타운 등 새로운 방식도 검토…서울서 공급하려면 정비사업뿐

서울에 위치한 빌라촌 [사진=신동근 기자]

이들 지역에서 최근 사업지를 다시 한번 살펴보는 이유는 정부와 서울시 등 지자체에서 정비 활성화 정책을 꾸준히 펼치며 사업에 대한 기대감이 커지고 있기 때문이다.
 
모아타운이란 블록단위의 '모아주택'의 개념을 확장한 것으로, 모아주택을 여럿 모아 하나의 대단지 아파트처럼 구성하면 모아타운이 된다. 모아타운은 오세훈 서울시장이 취임 이후 내놓은 서울시만의 주택공급 정책으로 꼽힌다.
 
대단지 아파트가 되면 지역 내 필요한 공영주차장 등 기반 시설과 각종 편의시설을 설치하는 것이 가능해지는 등 다양한 장점이 있다. 아울러 모아주택 추진 시 노후도, 용적률 및 층수 완화 등 다양한 혜택 받을 수 있다.
 
또한 서울시는 2021년 오 시장이 재·보궐선거에서 당선된 이후 재개발을 막는 대표적인 규제로 꼽힌 주거정비지수제 등을 폐지 노후도 기준을 낮췄다. 주거정비지수제 폐지 당시 주택 공급 활성화를 위한 6개 방안을 내놨는데 그 중 재개발 해제구역 중 노후 지역 신규 구역 지정 방안 또한 포함됐다. 아울러 2종(7층) 주거정비 구역의 높이 제한을 완화하는 사업성 제고 방안도 내놓았으며 공공기여를 통해 종상향을 진행한 지역도 다수 나오고 있다.
 
한 부동산 전문가는 “이번 정부는 집값 상승의 이유를 공급 부족에서 찾았고, 서울에서 공급을 진행하기 위해서는 정비사업을 진행해야 한다”라며 “현재 정부와 서울시가 정비사업에 긍정적인 상황이라 주민들의 관심도 덩달아 높아졌다”고 말했다.