[단독] HUG, 전세사기 보증채무금 피소…"2개월 요건 이유 거절은 부당"

보증보험 청구 절차 관련 첫 소송

지난 1월 3일 오전 서울 여의도 주택도시보증공사 서울서부관리센터 악성임대인 보증이행 상담창구에서 전세보증금 사기 피해자들이 상담을 받고 있다. [사진=연합뉴스]

임대인이 잠적해 계약 만료일 전에 계약 갱신 종료를 증명하지 못했다는 이유로 보증보험 이행 청구를 거절당한 전세 사기 피해자가 주택도시보증공사(HUG)를 상대로 보증금 소송을 제기했다.
 
5일 아주경제 취재에 따르면 A씨는 최근 HUG를 상대로 9800만원에 대한 보증채무금 청구 소송을 제기했다. HUG의 까다로운 보증보험 청구 절차 때문에 전세 사기 피해자들이 구제받지 못한다는 비판을 받았지만, 소송으로 이어진 건 이번이 처음이다.

 

임차권 등기까지 마쳐도···HUG, '묵시적 갱신' 판단

A씨는 2021년 7월 2년간 임대차 계약을 체결하고 임차보증금 9800만원 지급을 마쳤다. 그는 HUG와 전세금안심대출보증계약을 체결하고, 보증료 2만5060원을 HUG에 지급했다. 보증 기간 내에 임차보증금을 반환받지 못하면 HUG가 대신 지급해 주기로 하는 보증 계약이다.
 
지난 7월 계약 만료일이 다가오자 A씨는 보증금을 돌려받기 위해 임대인 B씨에게 여러 차례 연락했으나, 닿지 않았다. 이에 A씨는 HUG를 상대로 전세보증금 반환보증 이행청구를 신청했으나, "계약이 끝나기 2개월 전에 계약 종료 의사를 통지하지 않았다"는 이유로 거절당했다.
 
HUG는 보증 이행 요건으로 임대차 기간 만료 2개월 전까지 전세 계약 종료 의사를 통지하도록 하고 있다. 임대인이 잠적했을 때 내용증명이나 공시송달로도 가능하게 했지만, 역시 2개월 요건을 지켜야 한다.

 
그러나 A씨는 올해 1월까지 연락이 닿던 임대인이 계약 만료 기간을 앞두고 갑작스레 잠적한 상황이었다. A씨는 8월 29일부로 주택임차권등기 명령을 신청한 후 10월 6일에야 등기를 완료했지만, HUG는 '묵시적 갱신'으로 판단하고 보증금 지급을 거절했다.
 
이에 A씨는 "정당한 사유 없이 임차보증금을 돌려받지 못했다"고 주장하며 소송을 제기했다.

A씨를 대리하고 있는 김의택 법무법인 성지파트너스 대표변호사는 "임대차 계약 종료 여부에 대해 임대인이 잠적하는 사례가 최근에 많이 발생하고 있음에도 임대인이 잠적해 발생하는 법률적 불이익을 임차인에게 전가하고 있다"고 비판했다.
 
이어 "HUG가 공시 송달이나 임차권 등기 명령을 통해 (계약 종료 의사가) 받아들여진 것조차 형식적인 논리로 보증금 지급을 거부하고 있다"며 "이 소송을 선례로 차후에는 이와 같은 유사 상황에서 보증금을 지급했으면 좋겠다"고 말했다.
 

내용증명·공시송달 2개월 더 걸려···"정책적 문제"

  

HUG는 보증이행안내 챗봇 상담에서 "계약 종료 의사를 2개월 전까지 통지하지 않으면 묵시적 갱신으로 인해 보증이행 청구가 어려울 수 있다"고 설명하고 있다.  [사진=HUG 보증이행안내 챗봇 상담]

임차인으로서는 임대인이 잠적했을 때 계약 종료 의사를 증명할 방법이 한정적인데, 무조건 2개월을 이유로 보증 이행을 거절하는 건 납득하기 어렵다는 주장이다.

A씨는 "집주인한테 통지하고 회신을 받거나 종료 확인 서류를 받는 것 두 가지인데, 두 달 전에 이 같은 방법을 시도해본 다음 공시 송달이나 내용 증명을 보냈어야만 의미가 있다"며 "그런데 집주인이 뒤늦게 연락이 끊겨서 문제가 발생하고, 어쩔 수 없이 계약을 종료해야만 하는 상황이 오면 완전히 '낙동강 오리알' 신세가 되는 것"이라고 호소했다. 

최은영 한국도시연구소장은 "2개월 전에 임대인에게 종료 의사를 밝혔다는 사실을 증명하지 못하는 것이 대표적인 대위 변제 거절 사유"라며 "임대인과 연락이 잘 안 되면 절차가 2개월보다 훨씬 더 걸린다"고 설명했다. 

HUG가 단순 2개월 요건이 있다고 통지하기보다 임대인이 잠적하는 등에 대비해 필요한 자료를 사전에 알렸어야 했다는 지적도 나온다. 조의민 변호사(새로운미래를위한청년변호사모임 부동산파트장)는 "임대차 계약 만료 2개월 전에 내용증명을 보내야 하고, 안 되면 공시 송달을 해야 하는 것들을 아는 사람이 몇이나 있겠냐"며 "이걸 알리지 못한 정책적인 문제가 크다고 본다"고 꼬집었다. 

최 소장도 "임대인들이 혼동하지 않도록 공기업으로서 충분히 알려주려는 책임을 다했느냐와 관련해서는 좀 문제가 있는 것 같다"고 덧붙였다.