재건축 규제 완화에 수수료 인하경쟁까지... 고민 커진 신탁사들

분양 위축·사업비 인상에...신탁 정비사업도 '옥석 가리기' 본격화

신탁방식으로 재건축을 추진하기로 한 목동 5단지. [사진=아주경제]

정비사업 규제로 반사이익을 봤던 신탁방식 정비사업이 올해는 위축을 면하기 어려울 전망이다. 분양 시장이 얼어붙은 데다 정부가 재건축 규제 완화 기조를 이어가면서 '신속한 사업'이라는 강점마저 상쇄된 상황이기 때문이다. 그간 공격적인 확장을 이어온 부동산 신탁사들이 올해 사업성이 좋은 곳 위주로 ‘옥석 가리기’에 나서고 수수료율 인하 경쟁까지 불붙으면서 수익성 저하도 우려된다. 

7일 정비업계에 따르면 서울 여의도나 양천구 목동 등 신탁방식 사업지 중 A급인 지역들을 중심으로, 신탁 수수료율이 1년 전 대비 1~2%포인트(p) 가량 떨어졌다. 이달 16일 예비신탁사를 선정할 예정인 목동13단지 재건축준비위원회는 지난달 관련 공고에서 업계 최저치인 0.35%의 신탁 수수료율을 제시하기도 했다.
 
한 대형 부동산신탁사 관계자는 "경쟁이 좀 붙는 현장들은 수수료율이 1%대로 거의 내려와 있는 추세"라며 "지난해 초 2% 중반에서 3%대까지 요율이 형성됐다면 현재는 최소 1%p 전후는 빠지고 있는 상황"이라고 말했다.
 
최근 정부 정책이 신탁 정비사업에 비우호적으로 흘러간 데다, 책임준공형 신탁사업의 부실 논란이 더해지며 사업성이 좋은 정비지역을 중심으로 수수료 출혈 경쟁도 본격화하기 시작했다는 분석이다.

 
정부는 지난 1월 기존 안전진단 없이 재건축 추진이 가능한 ‘재건축 패스트트랙 도입’을 법제화하겠다고 밝힌 바 있다. 조합 사업장만 정책 적용 대상이 될 것으로 전망됨에 따라 사업 속도에서 신탁 정비사업이 우세를 점할 수 없게 된 것이다. 지난해 신탁방식 정비사업에 대한 표준계약서 지침 마련으로 계약 해지가 비교적 쉬워진 점도 신탁사 영업 환경을 더욱 어렵게 만든 요인으로 꼽힌다.
 
특히 중소시공사에 신용공여 등 신탁사 보증으로 90%의 사업비를 충당하는 책준형 신탁이 부실화하면서 재정 건정성 악화 우려마저 커지고 있다. 금융투자협회에 따르면 신탁사가 시공사 대신 투여하는 신탁계정대여금 규모는 지난 2022년 2조5000억원 수준에서 지난해에 이미 5조원 가까이 불었다. 부동산신탁사 14곳의 당기순이익도 같은 기간 61%나 감소했다. 

우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장은 “차입형이건 책준형이건 신탁 방식에서의 당초 이점은 시장 호조 상황이 전제된 것"이라며 "공사비 상승과 현재 금리 환경, 시장 심리가 뒷받침되지 않다 보니 기존 사업의 장점이 많이 퇴색해 신탁사의 탄력 동력이 많이 떨어진 상황"이라고 말했다.
 
김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "부동산신탁사들이 수익성이 안 나오는 사업장도 일단 책준형 비중을 늘리며 수주를 하는 분위기가 있었다"면서 "다만 최근에는 중소형 신탁사들도 사업성이 떨어지는 곳에서 발을 빼고 있는 등 '옥석 가리기'에 집중하고 있다. 따라서 서울 주요 지역에 대한 신탁사 간 경쟁도 상승세를 이어갈 것"이라고 진단했다.