디딤돌대출 방공제·후취담보 대출 제한...수도권 아파트에만 적용

12월 2일 대출 신청분부터 규제 적용

기존 청약 당첨자는 내년 상반기까지 유예

비수도권, 출산가구·저소득층 등은 지원

서울의 한 은행 앞에 내걸린 디딤돌 대출 등 정보. [사진=연합뉴스]

정부가 주택시장 및 가계부채 관리를 위해 디딤돌대출 규제를 시행한다. 주택담보대출비율(LTV) 도입 취지를 벗어나는 과도한 대출 관행인 이른바 '방공제 면제'와 주택도시기금 건전성에 악영향을 주는 후취담보대출을 제한하는 내용이 골자다. 다만 실수요자 불편을 최소화하기 위해 수도권 아파트에만 규제를 적용하며, 한 달의 유예기간을 둘 예정이다.

국토교통부는 주택도시기금의 지속 가능성 제고를 위해 '디딤돌대출 맞춤형 관리방안'을 오는 12월 2일부터 시행한다고 6일 밝혔다. 이는 주택시장과 가계부채를 안정적으로 관리하고, 한정된 주택도시기금 재원의 지속 가능성을 제고하기 위한 조치다. 

우선 LTV 규정 도입 취지를 벗어나는 ‘방공제 면제’와 '후취담보'를 조건으로 한 미등기 아파트 담보대출에 대해 원칙적으로 신규 대출을 제한한다.

예를 들어 무주택자가 과밀억제권역인 경기도에서 5억원짜리 아파트를 구입할 경우 현재는 LTV 70%에 방공제가 면제돼 3억5000만원까지 대출이 가능했지만, 관리방안이 시행되면 소액임차보증금액(방공제)이 대출액에서 제외돼 대출 한도가 3억200만원으로 줄어들게 된다. 

방공제 면제는 주택담보대출을 받을 때 주택금융공사 보증에 가입하면 소액 임차인을 위한 최우선변제금(서울 5500만원)도 포함해 대출을 해줘 과도한 대출 관행으로 지적 받아왔다. 신규 아파트에 적용되는 후취담보의 경우 미등기 아파트 등에 은행이 먼저 대출을 내준 뒤 주택이 완공돼 소유권이 설정되면 담보로 바꿔주는 제도다. 국토부는 후취담보제도가 주택도시기금 건전성에 무리가 될 수 있다고 보고 있다. 

다만 국토부는 실수요자 불편을 최소화하고, 주택시장 상황이 지역별, 주택유형별로 서로 다른 점을 고려해 이번 관리방안은 수도권 소재 아파트에 한해 적용할 방침이다.

또 생애최초 주택구입자의 경우 LTV는 현행대로 80%로 유지해 지원한다. 다만 방공제 의무 적용, 후취담보 제한 등이 규제 조치는 적용할 계획이다.

신생아 특례대출과 전세사기 피해자 지원을 위한 전용 대출 등은 규제 적용을 배제한다.

아울러 대출축소로 인한 상대적 부담이 큰 점을 고려해 연소득 4000만원 이하 가구가 3억원 이하 저가 주택을 구입할 경우도 배제하기로 했다. 

이번 조치는 약 한 달의 유예기간을 두고 12월 2일 신규 대출신청분부터 적용한다. 신축 분양단지의 경우, 입주자 모집 공고가 제도 시행 전(12월 1일)까지 이뤄진 사업장으로서 입주기간 시작일이 2025년 상반기까지인 경우 기금 잔금대출(후취담보)이 가능하다.

신생아 특례대출은 저출생 등 국가적 과제에 대응하기 위한 것인 만큼 이번 관리방안에서 배제하고, 12월 2일부터 소득요건 완화(1억3000만원→ 2억원)조치도 시행할 계획이다. 결혼 패널티 해소 목적을 고려해 부부 모두 소득이 있는 가구를 대상으로 소득요건을 완화한다. 금리 등 구체적인 대출 조건은 추후 발표할 예정이다.

김규철 국토부 주택토지실장은 "한정된 재원 안에서 디딤돌대출을 안정적으로 관리하기 위해 관리방안을 마련했다"며 "앞으로도 실수요자와 시장 상황을 반영하여 예측 가능한 맞춤형 관리를 추진할 예정"이라고 말했다.

디딤돌대출 관리방안 관련 사항은 기금e든든 홈페이지를 통해 확인할 수 있으며 주택기금 대출 취급은행 또는 주택도시보증공사 콜센터를 통해 문의할 수 있다.