빌라에 아파트까지 '또 재정투입' ...어깨 무거워진 LH, 주택공급 차질 우려도

지방 악성 미분양(준공 후 미분양) 해소를 위해 또다시 한국토지주택공사(LH)가 구원투수로 등판했다. 지난해 8월 주택공급 대책 당시 수도권 비(非)아파트 '무제한' 매입에 이어 지방 미분양 아파트까지 LH가 직접 사들이게 되면서다. 전문가들은 공적 역할 확대에 대해서는 불가피하다면서도 LH의 재무 부담이 커질 경우 장기적인 주택 공급, 주거 안정에도 영향을 미칠 수 있는 만큼 대책 마련이 필요하다고 지적했다. 

23일 국토교통부 등에 따르면 LH는 기존의 기축 매입임대 예산 3000억원을 활용해 지방의 준공 후 미분양 물량 3000호를 저렴하게 매입할 예정이다. 매입한 아파트는 분양전환형 든든전세주택으로 공급한다.

LH는 전담인력을 꾸리고 상반기 중 매입 공고를 할 예정이다. 재정의 경우 기존 사업 예산과 인력을 활용하는 만큼 추가적인 재정 부담은 없다는 것이 국토부와 LH의 입장이다. 

다만 LH가 매입하는 지방 미분양 아파트의 수요가 불확실하다는 게 변수다. 준공 후 장기간 팔리지 않은 물량인 만큼 입지와 주거 선호도가 낮은 경우가 많아 임대가 원활하지 않을 경우 장기 공실로 남을 가능성이 크고, 분양전환에 실패해 손실이 생길 가능성이 높다. 기존 사업 예산으로 매입 비용을 충당하더라도 분양 전환 전까지 유지·보수 및 관리 등에 투입되는 비용도 감안해야 한다는 지적이 나온다. 

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “LH가 준공 후 미분양을 매입하는 방안은 단기적으로 지방 미분양 적체를 해소하는 데 효과적일 수는 있으나 시장 안정화 효과는 제한적”이라며 “매입 가격 역시 과거 금융위기 당시 30~40% 할인된 가격으로 매입했던 전례를 고려하면 건설사와 가격 조율이 쉽지 않을 가능성이 크다”고 설명했다.

민간 건설 경기가 침체하면서 정부는 LH의 역할을 지속적으로 확대하고 있다. 지난해 3월 민생토론회에서 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 매입 확약 방안을 발표했고, 지난해 '8.8 주택공급'에서 전세사기 등으로 인한 비아파트 불신을 해소하고 공급을 안정화하기 위해 LH에 수도권 비아파트 무제한 매입을 주문했다. 

문제는 LH에게 부여되는 역할에 비해 재정 투입을 무한정 늘릴 수 없다는 점이다. 2023년 말 기준 LH 부채 총계는 152조8473억원, 부채 비율은 218.3%에 달했다. LH 자체 추계에 따르면 LH의 부채는 2023년 154조5000억원 규모로 2028년에는 236조원까지 늘어날 것으로 예상됐다. 부채비율은 238%로 높아질 전망이다.

전문가들은 현재 시장 상황을 볼때 LH의 역할이 커지는 것은 불가피하다고 봤다. 다만 LH의 부담이 계속해서 가중될 경우 오히려 부작용이 나타날 수 있는 만큼 결국 민간 시장이 정상적으로 작동할 수 있는 기반을 마련해야 한다고 지적했다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “문제가 생길 때마다 공공을 통해 해결하려고 하는 것은 '임시방편'에 불과하고 지속가능하지 않다"며 "현재 지방 상황 상 단기 지원책으로는 회복되기 힘들어 결국 LH 부담만 늘어날 수 있다"고 말했다.

이어 "1기 신도시 재건축, 3기 신도시 조성 등 LH가 주택 공급의 핵심적인 역할을 담당하는데 업무가 계속 확대되면 모든 사업이 차질을 빚을 수 있다"며 "장기적으로는 민간 건설 경기가 활성화 될 수 있도록 수요를 살릴 수 있는 정책이 시행돼야 한다"고 덧붙였다.

한편, LH는 23일 ‘2025 업무계획’을 통해 올해 10만 가구 사업승인과 매입·전세임대 9만 가구 등 총 19만 가구 이상의 공공주택을 공급한다고 밝혔다. 이와 함께 민간 주택건설 활성화를 위해 2만 8000가구 규모의 공공택지를 조성한다. 도심 내 신속한 주택공급과 비아파트 시장 정상화를 위해 신축매입임대 역시 5만가구 이상을 공급한다. LH는 또 올해 전체 공공기관 투자계획(66조원)의 33% 수준인 21.6조원을 차질 없이 집행할 계획이다. 
 

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