수도권 '거래한파'에 매물만 쌓인다 "미분양 대책도 빠져... 거래 정상화 요원"

25일 한은 기준금리 인하 결정에 시장 양극화 가속화 전망도

[그래픽=아주경제]

서울 아파트 매물이 9만건을 넘어서며 3년 만에 최대 규모를 기록했다. 대출 규제 강화와 탄핵 사태에 따른 정책 불확실성 등으로 관망세가 짙어지면서다. 경기, 인천 등에서도 거래 한파로 인해 매물이 증가하는 데다 평택 등 경기 남부권을 중심으로 한 미분양이 이어지면서 시장 침체 우려도 커진다. 전문가들은 송파구 잠실동, 강남구 삼성동·대치동·청담동 등 이른바 ‘잠·삼·대·청’에 대한 토지거래허가구역 지정 해제의 온기가 퍼지기는 제한적이라고 보고 있다. 이와 함께 한국은행의 기준금리 인하 결정으로 강남권과 그 외 지역 간의 시장 양극화는 더욱 심해질 것으로 내다봤다. 

25일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 이날 기준 서울 아파트 매물은 9만111건으로 집계됐다. 1년 전(7만8806건)과 비교해 15.6% 증가한 수치다. 서울 아파트 매물은 지난해 11월 처음 9만건을 돌파한 후 지난 21일에는 9만2485건까지 치솟았다. 2022년 통계 집계 이후 최대 규모로, 시장 침체에 따른 거래량 감소로 인해 팔리지 않거나 매도를 희망하는 아파트가 갈수록 늘어나면서 적체가 심화하고 있는 것으로 풀이된다.  

인천과 경기 지역도 아파트 매물이 쌓이기는 마찬가지다. 같은 날 기준 인천은 4만848건, 경기는 17만4792건을 기록하며 1년 전에 비해 각각 19.8%, 19% 증가했다. 

수도권의 매물 적체 현상은 거래 절벽의 영향으로 파악된다. 국토교통부 주택통계에 따르면 지난해 12월 서울·경기·인천 등 수도권 아파트 매매 거래량은 총 1만3905건으로, 전월(1만4609건) 대비 4.8% 감소했다. 집값 상승 기대감으로 거래가 활발했던 지난해 7월(3만79건)과 비교하면 불과 5개월 만에 절반 수준으로 급감했다. 

수도권 지역의 분양 시장도 침체 우려를 키우고 있다. 국토부가 집계한 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 주택은 7만173가구로 집계됐다. 이 중 서울(957가구), 인천(3086가구), 경기(1만2954가구) 등 수도권 미분양 주택은 1만6997가구로 전체의 24.2%에 달한다. 

지난해 1월에는 전국 미분양 주택(6만3755가구) 중 수도권(1만160가구) 비중이 15.9%였으나, 미분양이 수도권까지 빠르게 확산되고 있는 것이다. 그러나 정부가 최근 내놓은 미분양 대책에서 수도권은 제외되면서 매물 및 미분양 적체 우려는 커지고 있다. 

업계에서는 특히 토지거래허가구역 해제 이후 강남권 등을 중심으로 신고가 거래가 나오는 등 타 지역과 가격 차이가 발생하고 있는 상황에서 25일 한국은행이 기준금리를 현재 연 3.0%에서 0.25%포인트(p) 인하하기로 하면서 시장 양극화가 가속화될 것으로 보고 있다. '똘똘한 한 채' 선호로 강남권 아파트에 수요가 집중되는 상황에서 금리 인하로 강남권 매수 쏠림 현상이 심화될 수 있다는 분석이다. 

KB부동산 자료를 보면 서울 아파트의 5분위 배율(상위 20%와 하위 20%의 가격 차이)은 2월 기준 5.6을 기록했다. 이는 상위 20% 주택의 가격이 하위 20% 주택보다 5.6배 높은 수준이라는 의미다. 2022년 말~2023년 초에는 4.5 내외였다.

전문가들은 최근 수요가 집중되는 강남을 위주로 매수 수요가 늘어날 가능성에 대해서는 공감하면서도 강남권의 온기가 서울 전역, 수도권으로 확대되기는 어려운 시장 상황이라고 봤다. 그러면서 정치적 불확실성 해소 등 수요자 심리 개선을 주택 시장 반등의 가장 큰 변수로 꼽았다.

송승현 도시와경제 대표는 "매입 대기 수요가 꾸준한 강남권과 한강변 등 서울 주요 지역의 경우 가격 강세가 예상된다"면서 "서울 내 온도 차가 커 상반기에는 강남권 외 지역이 단기간에 회복되기는 어려울 것"이라고 말했다. 이어 "결국 금리 인하를 비롯해 불확실성 해소 등 결국 수요자 심리가 개선되는 게 가장 중요할 것으로 보인다"고 덧붙였다.